부모 자식간 전세 증여세, 보증금과 자금출처 기준 쉽게 정리

부모 자식간 전세 계약은 그 자체로 금지되는 거래가 아닙니다. 부모 명의 집에 자녀가 전세로 들어가거나, 자녀 명의 집에 부모가 전세로 들어가는 계약도 실제 임대차라면 가능할 수 있습니다.

문제는 세무서가 이 계약을 정상적인 전세계약으로 볼지, 아니면 전세보증금을 이용한 편법 증여로 볼지입니다. 부모와 자녀는 세법상 특수관계에 있는 가까운 가족이기 때문에, 전세금의 출처, 시세와의 차이, 실제 거주 여부, 계약서와 이체 내역이 중요하게 검토됩니다.

2026년 9월 6일 기준 증여세는 단순히 현금을 직접 주는 경우만 과세되는 세금이 아닙니다. 상속세 및 증여세법은 금전으로 환산할 수 있는 경제적 이익을 무상 또는 낮은 대가로 이전받는 경우에도 증여세 과세 대상이 될 수 있도록 규정하고 있습니다.

구분	증여세 쟁점
부모가 자녀 전세보증금을 대신 내줌	현금 증여 또는 가족 간 대여 여부
부모 집에 자녀가 무상 거주	부동산 무상사용 이익 여부
부모 집에 자녀가 시세보다 낮은 전세로 거주	정상 임대차인지, 경제적 이익 이전인지 검토
자녀 집에 부모가 고액 전세로 거주	자녀의 자금출처 인정 여부와 실제 임대차 여부
전세금 반환이 흐릿함	사실상 증여로 볼 위험
계약서·이체 내역 없음	정상 거래 입증이 어려움

부모 자식간 전세 계약은 왜 증여세 문제가 생기나

가족 간 계약은 형식보다 실제 돈 흐름이 더 중요합니다

부모 자식간 전세 계약은 계약서가 있다고 해서 무조건 안전한 것이 아닙니다. 세무상 판단에서는 계약서보다 실제로 전세보증금이 오갔는지, 자녀가 그 돈을 감당할 능력이 있는지, 계약 종료 후 보증금이 반환됐는지가 더 중요합니다.

예를 들어 부모 명의 아파트에 자녀가 전세로 살면서 계약서만 쓰고 보증금을 실제로 지급하지 않았다면 정상 전세계약으로 보기 어렵습니다. 반대로 보증금을 실제로 이체하고, 전입신고와 확정일자를 갖추고, 계약 종료 시 보증금을 반환받는 구조라면 정상 임대차에 가까워집니다.

확인 항목	정상 계약에 가까운 경우	증여 의심이 커지는 경우
계약서	전세금·기간·주소·당사자 명확	구두 약속 또는 형식적 계약서
보증금 지급	자녀 계좌에서 부모 계좌로 이체	실제 지급 없음
자금출처	소득·대출·기존 예금으로 설명 가능	부모가 마련해준 돈
거주 여부	전입신고와 실제 거주 일치	거주 사실 불분명
보증금 반환	계약 종료 후 반환 내역 있음	반환 없이 흐지부지
시세	주변 전세 시세와 유사	지나치게 낮거나 높은 금액

부모 자식간 전세에서 핵심은 “가족이라서 문제”가 아니라 “가족이라는 이유로 돈의 실질이 흐려지기 쉽다”는 점입니다.

증여세는 전세금 자체보다 경제적 이익을 봅니다

증여세는 부모가 자녀에게 현금을 직접 주었을 때만 발생하지 않습니다. 부모가 자녀에게 무상으로 집을 쓰게 하거나, 전세보증금을 대신 내주거나, 갚지 않아도 되는 돈을 빌려주는 방식도 경제적 이익이 이전된 것으로 볼 수 있습니다.

상속세 및 증여세법 제41조의4는 타인에게 금전을 무상 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우, 적정 이자와 실제 지급 이자의 차이를 증여재산가액으로 보도록 규정합니다.

부모의 지원 방식	세무상 쟁점
전세보증금 현금 지원	원금 증여 가능성
무이자 대여	이자 상당액 증여 가능성
저리 대여	적정이자율과 실제 이자 차이 검토
부모 집 무상거주	부동산 무상사용 이익 검토
보증금 대신 반환	채무 면제 또는 대신 변제 문제
차용증만 작성	실제 이자 지급과 원금 상환 여부 확인

따라서 부모 자식간 전세 증여세를 판단할 때는 “전세계약을 했는가”보다 “누가 돈을 냈고, 누가 이익을 얻었고, 그 돈이 실제로 반환될 구조인가”를 먼저 봐야 합니다.

자녀 전세보증금을 부모가 내주면 증여세가 나오나

부모가 그냥 준 전세금은 증여로 볼 수 있습니다

자녀가 제3자 집에 전세로 들어가는데 부모가 전세보증금을 대신 내줬다면, 원칙적으로는 자녀가 부모에게 현금을 증여받은 것으로 볼 수 있습니다. 자녀 명의 전세계약이더라도 보증금의 실질 출처가 부모라면 자금출처 소명 대상이 될 수 있습니다.

성년 자녀가 직계존속에게 증여받는 경우에는 10년 동안 5천만 원까지 증여재산공제를 받을 수 있습니다. 미성년 자녀가 직계존속에게 증여받는 경우 공제 한도는 2천만 원입니다.

수증자	증여자	10년간 증여재산공제
성년 자녀	부모 등 직계존속	5천만 원
미성년 자녀	부모 등 직계존속	2천만 원
배우자	배우자	6억 원
기타 친족	4촌 이내 혈족 등	1천만 원

예를 들어 부모가 성년 자녀에게 전세보증금 3억 원을 지원했다면, 최근 10년간 다른 증여가 없다는 전제에서 5천만 원을 공제한 2억 5천만 원이 증여세 과세표준 계산의 출발점이 됩니다.

빌려준 돈이라면 차용증보다 상환 증거가 더 중요합니다

부모가 자녀에게 전세보증금을 “빌려준 것”이라면 증여가 아니라 금전소비대차로 볼 여지가 있습니다. 다만 가족 간 대여는 차용증만으로 충분하지 않고, 실제 이자 지급, 원금 상환, 상환 능력, 계좌이체 내역이 함께 있어야 합니다.

국세청 질의회신도 부모로부터 자금을 일시 차입해 사용하고 변제한 사실이 채무부담계약서, 이자 지급 사실, 담보 제공, 금융거래 내용 등으로 확인되는 경우에는 증여세가 과세되지 않을 수 있지만, 해당 여부는 구체적인 사실관계로 판단한다고 설명합니다.

대여로 인정받기 위한 증빙	필요한 이유
차용증	원금, 이자율, 상환일, 상환방식 확인
계좌이체 내역	부모에서 자녀로 돈이 이동한 사실 확인
이자 지급 내역	실제 대여 관계였는지 확인
원금 상환 내역	갚을 의사가 있었는지 확인
자녀 소득 자료	상환 능력 확인
전세계약서	빌린 돈의 사용처 확인

가족 간 차용증은 작성만 하고 끝내면 위험합니다. 실제로 매월 또는 약정한 시점에 이자를 지급하고, 만기에는 원금을 갚는 흐름이 있어야 증여가 아닌 대여라고 설명하기 쉽습니다.

부모 집에 자녀가 전세로 살면 증여세가 발생하나

시세에 가까운 전세금을 실제로 냈다면 정상 계약에 가까워집니다

부모 명의 집에 자녀가 전세로 들어가는 경우, 전세보증금이 주변 시세와 비슷하고 실제 계좌이체로 지급됐다면 정상 임대차계약으로 설명할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 계약서, 이체 내역, 전입신고, 확정일자, 임대차 신고 등 객관적 자료입니다.

주택 임대차 신고제는 일정 금액을 초과하는 전월세 계약에 대해 임대인과 임차인이 계약 체결일부터 30일 이내 공동 신고하도록 운영됩니다. 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약은 신고 대상이며, 서명된 계약서를 제출하면 일방 신고도 공동 신고로 처리될 수 있습니다.

정상 전세계약 체크리스트	확인 내용
전세계약서 작성	주소, 보증금, 계약기간, 당사자 명확
보증금 이체	자녀 계좌에서 부모 계좌로 송금
주변 시세 확인	유사 면적·동·층 전세가 비교
전입신고	실제 거주와 주민등록 일치
확정일자	임차권 보호와 계약 진정성 확보
임대차 신고	신고 대상이면 기한 내 신고
만기 반환	계약 종료 후 보증금 반환 증빙

가족 간 계약일수록 제3자와 거래하듯 절차를 갖추는 것이 좋습니다. 가족이라는 이유로 계약서와 이체 내역을 생략하면 나중에 증여세 소명에서 불리해질 수 있습니다.

무상거주라면 부동산 무상사용 이익을 확인해야 합니다

부모 집에 자녀가 전세금 없이 무상으로 거주하는 경우에는 부동산 무상사용 이익 문제가 생길 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제37조는 타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우 그 이익 상당액을 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 보도록 규정합니다. 다만 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수 토지는 제외됩니다.

시행령은 부동산 무상사용 이익에 대해 일정 계산방식을 두고 있으며, 법 제37조 단서의 기준금액을 1억 원으로 규정합니다. 즉 무상거주라고 해서 모든 경우에 바로 증여세가 나오는 것은 아니지만, 고가 주택을 장기간 무상으로 단독 사용하면 검토 대상이 될 수 있습니다.

거주 형태	증여세 위험
부모와 함께 거주	법에서 제외되는 경우가 있음
자녀가 부모 집에 단독 무상거주	부동산 무상사용 이익 검토 필요
전세금 없이 장기간 거주	경제적 이익이 커질 수 있음
시세보다 현저히 낮은 전세	정상 거래 여부 소명 필요
고가 주택 무상사용	세무 리스크가 커질 수 있음

무상거주가 항상 과세된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 고가 주택, 장기 거주, 부모와 별도 세대, 보증금 지급 없음이 겹치면 세무상 설명 자료를 준비해야 합니다.

자녀 집에 부모가 전세로 들어가면 안전할까

실제 임대차라면 자녀의 자금출처로 인정될 수 있습니다

자녀가 집을 취득한 뒤 부모가 그 집에 전세로 들어가고, 부모가 지급한 전세보증금을 자녀가 주택 취득자금이나 대출상환에 사용하는 경우가 있습니다. 이 구조는 실제 임대차가 맞고 전세보증금이 실제로 오갔다면 자녀의 자금출처로 인정될 여지가 있습니다.

국세청 질의회신은 직계존비속에게 임대하고 받은 전세금을 재산 취득 또는 채무상환에 직접 사용한 금액은 자금출처로 인정받을 수 있으나, 전세금을 실제 수령했는지와 임대재산의 사용 현황 등 구체적인 사실관계를 확인해 판단한다고 설명합니다.

인정 가능성을 높이는 자료	설명
부모와 자녀 간 전세계약서	계약 실체 확인
부모 계좌에서 자녀 계좌로 보증금 이체	실제 수령 확인
부모의 자금출처	부모가 보증금을 낼 능력 확인
부모의 실제 거주	전입신고, 관리비, 생활 흔적
자녀의 사용 내역	취득자금, 대출상환 등 직접 사용
만기 반환 가능성	보증금 반환 재원 확인

이 경우에도 핵심은 실제성입니다. 부모가 보증금을 냈지만 실제로 거주하지 않거나, 자녀가 보증금을 반환할 능력이 없거나, 계약기간이 비정상적이면 편법 증여로 의심받을 수 있습니다.

고액 전세는 자녀에게 우회 증여처럼 보일 수 있습니다

자녀 집에 부모가 시세보다 높은 전세보증금을 넣는 경우에는 반대로 자녀에게 자금을 우회 지원한 것으로 보일 수 있습니다. 특히 자녀가 주택을 매수하자마자 부모가 고액 전세로 들어가고, 그 보증금이 사실상 매수자금의 핵심이 됐다면 세무상 검토 가능성이 커집니다.

정상 전세라면 보증금은 언젠가 반환해야 할 채무입니다. 하지만 가족 간 거래에서는 보증금을 실제로 돌려줄 계획이 없거나, 만기마다 형식적으로 연장만 하거나, 부모가 나중에 반환을 포기하는 경우 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.

위험한 구조	왜 문제가 되는가
시세보다 높은 전세금	자녀에게 과도한 자금 이전으로 보일 수 있음
부모 실제 거주 없음	임대차 실체가 약해짐
자녀의 보증금 반환 능력 없음	사실상 증여 의심
만기 후 반환 내역 없음	채무가 사라진 것으로 볼 수 있음
계약서만 있고 이체 없음	정상 전세 입증 곤란

부모가 자녀 집에 전세로 들어가는 구조는 세무상 무조건 나쁘다고 볼 수는 없습니다. 그러나 보증금 시세, 실제 거주, 반환 가능성, 자금 사용처를 모두 설명할 수 있어야 안전합니다.

전세보증금 증여세는 어떻게 계산하나

현금 증여라면 10년 합산 공제부터 확인합니다

부모가 자녀에게 전세보증금을 증여했다면 증여세 계산은 증여재산가액에서 증여재산공제를 빼고, 과세표준에 증여세율을 적용하는 흐름입니다. 국세청은 증여세 산출세액이 과세표준에 세율을 곱해 계산되며, 세율은 10%부터 50%까지의 5단계 초과누진세율 구조라고 안내합니다.

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	없음
1억 원 초과 5억 원 이하	20%	1천만 원
5억 원 초과 10억 원 이하	30%	6천만 원
10억 원 초과 30억 원 이하	40%	1억 6천만 원
30억 원 초과	50%	4억 6천만 원

예를 들어 성년 자녀가 부모에게 전세보증금 3억 원을 증여받고 최근 10년간 다른 증여가 없었다면, 기본 증여재산공제 5천만 원을 적용한 뒤 2억 5천만 원을 기준으로 세액을 계산합니다. 단, 실제 세액은 기존 증여 이력, 신고세액공제, 가산세 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

혼인·출산 공제를 활용할 수 있는 경우도 있습니다

결혼 또는 출산과 관련해 부모가 전세자금을 지원하는 경우에는 혼인·출산 증여재산공제도 함께 검토할 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제53조의2는 거주자가 직계존속으로부터 혼인일 전후 2년 이내 증여를 받는 경우 기존 증여재산공제와 별개로 1억 원을 공제한다고 규정합니다.

구분	공제 내용
일반 직계존속 증여공제	성년 자녀 10년간 5천만 원
미성년 자녀 증여공제	10년간 2천만 원
혼인 증여재산공제	혼인일 전후 2년 이내 직계존속 증여 1억 원
출산 증여재산공제	출산 관련 요건 충족 시 별도 공제 가능
주의점	공제 요건과 증여 시점을 정확히 맞춰야 함

전세자금 지원이 결혼 준비와 연결되어 있다면 공제를 적용할 수 있는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 다만 공제는 자동 적용이 아니므로 증여세 신고 과정에서 요건을 맞춰 반영해야 합니다.

부모 자식간 전세 계약서 작성 시 꼭 넣을 내용

계약 조건은 제3자 거래처럼 구체적으로 써야 합니다

부모 자식간 전세 계약서도 일반 전세계약서와 같은 수준으로 작성해야 합니다. 주소, 임대차 목적물, 보증금, 계약기간, 입금일, 반환일, 특약, 관리비 부담, 수리 책임까지 구체적으로 적어야 합니다.

가족 간 계약에서 가장 위험한 문구는 “나중에 정산한다”, “사정 봐서 돌려준다”, “가족끼리 알아서 한다”처럼 모호한 표현입니다. 전세보증금은 임차인이 돌려받아야 할 돈이므로, 반환 시점과 반환 계좌를 명확히 남겨야 합니다.

계약서 필수 항목	작성 이유
임대인·임차인 인적사항	계약 당사자 확인
부동산 표시	등기부와 일치 여부 확인
전세보증금	정상 시세와 비교 가능
계약기간	실제 임대차 기간 확인
지급일과 계좌	이체 내역과 연결
반환 조건	전세금 반환 의무 확인
특약사항	가족 간 모호한 약속 방지
관리비·수선비	실제 거주 관계 입증

계약서 작성 후에는 반드시 실제 계좌이체로 보증금을 주고받아야 합니다. 현금 전달은 나중에 입증이 어렵기 때문에 피하는 것이 좋습니다.

전입신고와 확정일자는 세무 소명에도 도움이 됩니다

전입신고와 확정일자는 임차인의 보증금을 보호하는 절차이면서, 가족 간 전세계약이 실제 거주를 전제로 한 계약이었다는 점을 보여주는 자료가 될 수 있습니다. 임대차 신고 대상이라면 계약 체결일부터 30일 이내 신고도 함께 확인해야 합니다.

주택 임대차 계약 신고는 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원을 초과하는 계약이 대상이며, 신고 내용에는 계약당사자 인적사항, 임대차 목적물 현황, 보증금, 계약기간 등 주요 내용이 포함됩니다.

절차	필요한 이유
전입신고	실제 거주와 주민등록 일치
확정일자	전세보증금 보호와 계약 입증
임대차 신고	신고 대상 계약의 법정 절차
관리비 납부	실제 거주 흔적
공과금 납부	생활 근거 자료
우편물·생활기록	실거주 소명 보완

부모 자식간 전세는 “계약서가 있다”보다 “실제로 전세로 살았다”를 입증할 수 있어야 합니다. 전입신고, 확정일자, 관리비 납부 내역은 이 점을 보완해 줍니다.

증여세 신고와 자금출처 소명은 어떻게 준비하나

증여로 처리할 돈은 신고기한을 지키는 것이 안전합니다

부모가 자녀에게 전세보증금을 실제로 증여했다면 증여세 신고를 통해 정리하는 것이 안전합니다. 국세청은 증여세 납부의무자가 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세 신고서를 제출해야 한다고 안내합니다.

신고기한 내에 신고하면 신고세액공제 3%를 적용받을 수 있고, 신고하지 않거나 과소신고하면 무신고·과소신고 가산세와 납부지연가산세가 발생할 수 있습니다.

항목	내용
신고기한	증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
신고 장소	수증자 주소지 관할 세무서
전자신고	홈택스 증여세 신고 가능
신고세액공제	기한 내 신고 시 3%
무신고 가산세	일반 무신고 20%, 부정 무신고 40%
과소신고 가산세	일반 과소신고 10%, 부정 과소신고 40%

전세자금 지원 규모가 크다면 “나중에 문제 되면 설명하자”보다 처음부터 증여 또는 대여 구조를 명확히 정하는 편이 안전합니다.

자금출처 자료는 계약 전부터 모아야 합니다

전세보증금은 금액이 크기 때문에 자금출처 확인 대상이 되기 쉽습니다. 특히 소득이 적은 자녀가 고액 전세보증금을 납부하거나, 부모와 거래하면서 큰돈이 오가면 세무상 소명 요구가 나올 수 있습니다.

국세청은 고가 주택 취득자에 대해 자금조달계획서 등을 활용해 자금출처를 분석하고, 부모 등이 차입금을 대신 변제하거나 면제하는 편법 증여에 대해 증여세를 과세할 수 있다고 안내한 바 있습니다.

자금출처 자료	설명
근로소득 원천징수영수증	자녀 소득 확인
사업소득 신고서	사업자의 자금 형성 근거
예금 잔액 증명	기존 보유자금 확인
대출 약정서	금융기관 차입금 확인
부모 증여 신고서	증여 처리한 금액 확인
차용증과 이자 지급 내역	가족 간 대여 입증
전세계약서	자금 사용 목적 확인
보증금 이체 내역	실제 지급 확인

자금출처 소명은 기억으로 하는 것이 아니라 자료로 하는 것입니다. 전세계약 전부터 소득, 대출, 증여, 차입 자료를 정리해두면 나중에 훨씬 대응이 쉽습니다.

부모 자식간 전세 증여세를 줄이려면 무엇을 조심해야 하나

시세, 이체, 실거주 세 가지가 가장 중요합니다

부모 자식간 전세 계약에서 세무 리스크를 줄이려면 시세에 맞는 보증금, 계좌이체, 실제 거주가 모두 맞아야 합니다. 셋 중 하나라도 빠지면 정상 전세계약이라는 설명이 약해집니다.

시세는 주변 유사 아파트의 전세 거래 사례, 같은 단지의 최근 전세가, 부동산 중개업소 확인 자료 등을 활용해 정리할 수 있습니다. 가족 간 계약이라고 해서 지나치게 낮거나 높은 금액을 쓰면 나중에 그 차이를 설명해야 합니다.

핵심 원칙	실행 방법
시세에 맞추기	주변 유사 전세가 확인
돈 흐름 남기기	반드시 계좌이체 사용
실제 거주하기	전입신고와 생활 흔적 확보
계약서 작성하기	제3자 계약처럼 구체적으로 작성
신고 절차 지키기	임대차 신고 대상이면 기한 내 신고
반환 기록 남기기	만기 보증금 반환 내역 보관

가족 간 전세계약은 세금을 피하기 위한 형식이 아니라 실제 주거 목적의 계약이어야 합니다. 세무서는 계약의 이름보다 실질을 봅니다.

전세금을 돌려주지 않을 계획이라면 처음부터 증여로 정리해야 합니다

부모가 자녀에게 준 전세보증금을 나중에 돌려받지 않을 생각이라면, 전세계약이나 차용증으로 포장하는 것은 위험합니다. 반환하지 않을 돈이라면 실질은 증여에 가깝습니다.

가족 간 돈거래에서 가장 흔한 문제는 처음에는 “빌려준 돈”이라고 했다가 시간이 지나면서 이자도 원금도 갚지 않는 경우입니다. 이 경우 세무상 차입이 아니라 증여로 판단될 수 있고, 늦게 적발되면 가산세 부담까지 생길 수 있습니다.

상황	안전한 처리 방향
부모가 자녀에게 전세금을 그냥 지원	증여세 신고 검토
부모가 자녀에게 전세금을 빌려줌	차용증, 이자, 상환내역 필수
부모 집에 자녀가 전세로 거주	시세 전세금, 이체, 전입신고 필요
부모 집에 자녀가 무상거주	부동산 무상사용 이익 검토
자녀 집에 부모가 전세 거주	실제 거주와 보증금 반환 가능성 확인
보증금 반환 의사 없음	증여 처리 검토

절세보다 중요한 것은 거래의 실질을 맞추는 것입니다. 실제로는 증여인데 전세나 대여로 꾸미면 세금보다 더 큰 소명 부담이 생길 수 있습니다.

부모 자식간 전세 계약 전 체크리스트

계약 전에는 세무 리스크를 먼저 점검해야 합니다

부모 자식간 전세 계약은 가족끼리 쉽게 합의할 수 있지만, 세금 문제는 나중에 크게 돌아올 수 있습니다. 계약 전에는 전세금 시세, 자금출처, 증여공제, 임대차 신고, 보증금 반환 계획을 먼저 확인해야 합니다.

체크 항목	확인 질문
전세금 시세	주변 유사 전세가와 비슷한가
보증금 출처	자녀 또는 부모의 자금출처가 설명되는가
실제 이체	현금이 아니라 계좌이체로 지급하는가
실제 거주	전입신고와 생활 흔적이 있는가
임대차 신고	보증금 6천만 원 초과 등 신고 대상인가
증여공제	최근 10년간 부모에게 받은 증여가 있는가
대여라면 이자	이자율과 지급일을 정했는가
반환 계획	만기 보증금 반환 재원이 있는가

가장 좋은 방식은 계약 전에 세무사에게 구조를 검토받는 것입니다. 전세보증금이 크거나 주택 취득자금과 연결되어 있다면 단순 가족 계약으로 처리하지 않는 편이 안전합니다.

계약 후에는 증빙을 최소 5년 이상 보관하는 것이 좋습니다

부모 자식간 전세 계약 자료는 계약이 끝났다고 바로 버리면 안 됩니다. 세무조사나 자금출처 소명은 시간이 지난 뒤에도 나올 수 있으므로 계약서, 이체 내역, 신고 자료, 반환 자료를 함께 보관해야 합니다.

특히 자녀가 이후 주택을 취득하거나 고액 자산을 형성하면 과거 전세보증금이 자금출처로 다시 검토될 수 있습니다. 이때 과거 계약 자료가 남아 있으면 정상 거래였다는 설명이 쉬워집니다.

보관할 자료	활용 목적
전세계약서 원본	계약 내용 입증
보증금 이체확인증	실제 지급 입증
전입신고 자료	실거주 확인
확정일자 자료	임대차 실체 확인
임대차 신고필증	신고 이행 확인
관리비·공과금 내역	생활 흔적 확인
만기 반환 이체내역	보증금 채무 반환 입증
증여세 신고서	증여 처리 내역 확인

부모 자식간 전세계약은 “서류를 남긴 계약”과 “말로만 한 계약”의 차이가 큽니다. 가족 간 신뢰와 세무상 증빙은 별개의 문제로 봐야 합니다.

자주 묻는 질문

질문 1

Q. 부모 집에 자녀가 전세로 살면 무조건 증여세가 나오나요?
A. 무조건 증여세가 나오는 것은 아닙니다. 시세에 가까운 전세보증금을 실제로 지급하고, 전입신고와 확정일자 등 정상 임대차 절차를 갖췄다면 정상 전세계약으로 설명할 수 있습니다. 다만 보증금을 내지 않거나 시세와 크게 다른 금액이면 증여세 검토 대상이 될 수 있습니다.

질문 2

Q. 부모가 자녀 전세보증금을 대신 내주면 얼마까지 증여세가 없나요?
A. 성년 자녀가 부모 등 직계존속에게 증여받는 경우 10년 동안 5천만 원까지 증여재산공제를 받을 수 있습니다. 미성년 자녀는 2천만 원까지 공제됩니다. 결혼이나 출산과 관련된 증여라면 별도의 혼인·출산 증여재산공제 적용 가능성도 함께 확인해야 합니다.

질문 3

Q. 부모 자식간 전세보증금을 빌린 돈으로 처리하려면 어떻게 해야 하나요?
A. 차용증에 원금, 이자율, 상환일을 명확히 쓰고 실제 이자 지급과 원금 상환 내역을 계좌이체로 남겨야 합니다. 자녀의 소득과 상환 능력도 함께 설명되어야 합니다. 차용증만 있고 이자나 원금 상환이 없다면 세무상 증여로 의심받을 수 있습니다.