주택 직거래로 가족이나 지인에게 집을 사고팔 계획이라면 2026년 10월 29일 국토교통부 발표를 먼저 봐야 합니다. 국토교통부는 2025년 3월부터 2026년 3월까지 신고된 전국 주택 직거래를 조사해 위법의심거래 351건을 적발했고, 이 가운데 140건이 서울 강남·서초·송파 강남 3구에서 나왔다고 밝혔습니다. 같은 날 발표된 2026년 1분기 서울·경기 아파트 거래 조사 327건까지 더하면 적발 건수는 모두 678건입니다.
이 글은 2026년 10월 29일 기준 국토교통부 보도자료와 같은 날 연합뉴스·노컷뉴스·한국일보 보도를 바탕으로 정리했습니다. 무엇이 적발됐는지, 어떤 거래가 의심을 받는지, 부모·자녀·형제 사이에 주택 직거래를 할 때 무엇을 남겨야 하는지 차례로 살펴봅니다. 세금 계산은 개인 상황에 따라 크게 달라지므로 일반 정보로 참고하고, 실제 거래 전에는 국세청이나 세무 전문가 상담으로 확인하세요.
주택 직거래 위법의심 351건, 10월 29일 무엇이 발표됐나
국토교통부는 특수관계인 사이의 주택 직거래를 통한 편법 증여를 단속하려고 2022년 하반기부터 해마다 직거래 기획조사를 하고 있습니다. 대상은 아파트, 다세대, 연립, 단독, 다가구 주택의 매매 거래입니다. 이번에는 2025년 3월부터 2026년 3월까지 신고된 주택 직거래 가운데 AI 선별 시스템 등으로 이상거래 741건을 골라 조사했습니다.
그 결과 위법의심거래 351건이 나왔고, 한 거래에서 여러 위반이 겹친 경우를 따로 세면 위법의심행위는 424건입니다. 국토교통부는 이를 위반 사유별로 국세청, 지방자치단체, 금융위원회·행정안전부, 경찰청 등에 통보할 예정이라고 밝혔습니다. 보도자료 원문은 정책브리핑 국토교통부 보도자료에서 볼 수 있습니다.
지역별로는 351건 중 서울이 224건으로 64%를 차지했습니다. 강남 3구에서 적발된 140건은 전국 적발의 40%, 서울 적발의 63%입니다. 고가 주택이 몰린 지역에서 가족 간 주택 직거래가 증여의 우회로로 쓰였는지가 이번 조사의 핵심이라고 볼 수 있습니다.
위반 유형별 적발 건수와 통보 기관
| 위법 의심행위 | 건수 | 통보 기관 | 처벌·조치 |
|---|---|---|---|
| 편법 증여·특수관계인 차입금 과다 등 | 275건 | 국세청 | 탈세 분석, 미납 세금 추징 |
| 가격·계약일 거짓신고 등 | 122건 | 지자체 | 취득가액 10% 이하 과태료 |
| 대출자금 용도 외 유용 등 | 16건 | 금융위·행안부 | 대출 분석, 회수 |
| 명의신탁 의심 | 6건 | 경찰청 | 5년 이하 징역·2억원 이하 벌금 |
| 공인중개사법 위반 | 4건 | 국토부 특사경 | 1년 이하 징역·1천만원 이하 벌금 |
| 전세사기 의심 | 1건 | 경찰청 | 수사 의뢰 |
표에서 보듯 주택 직거래 위법의심행위 424건 가운데 65%인 275건이 편법 증여와 특수관계인 차입금 과다였습니다. 결국 이번 조사에서 가장 많이 걸린 것은 “가족끼리 집을 사고팔면서 사실상 돈을 물려준 것 아니냐”는 의심입니다. 거짓신고는 과태료로 끝나지만, 증여로 판단되면 증여세와 가산세가 함께 붙을 수 있다는 점이 다릅니다.
함께 나온 서울·경기 아파트 조사 327건
국토교통부는 주택 직거래 조사와 별도로 2026년 1분기 서울·경기 전역의 아파트 거래 신고분 중 이상거래 845건을 골라 한국부동산원과 함께 조사했습니다. 대상은 기존 규제지역인 서울과 경기 12곳, 2026년 6월 30일 규제지역으로 새로 지정된 구리·용인 기흥·화성 동탄, 그리고 투기거래가 번질 수 있는 그 밖의 경기 지역입니다.
조사 결과 위법의심거래 327건, 위법의심행위 361건이 적발됐습니다. 유형은 편법 증여·특수관계인 차입금 과다 등 215건, 가격·계약일 거짓신고 등 123건, 대출자금 용도 외 유용 등 22건, 해외자금 불법반입 의심 1건입니다. 해외자금 건은 관세청에 통보되며 3년 이하 징역이나 3억원 이하 벌금 대상이라고 보도자료는 설명했습니다.
| 구분 | 전국 주택 직거래 | 서울·경기 아파트 |
|---|---|---|
| 조사 대상 기간 | 2025년 3월~2026년 3월 신고분 | 2026년 1분기 신고분 |
| 선별 이상거래 | 741건 | 845건 |
| 위법의심거래 | 351건 | 327건 |
| 위법의심행위 | 424건 | 361건 |
| 편법 증여·차입금 과다 | 275건 | 215건 |
| 거짓신고 | 122건 | 123건 |
두 조사를 나란히 놓으면 공통점이 보입니다. 중개를 거쳤든 주택 직거래였든 적발의 절반 이상은 자금 출처, 특히 가족·관계회사에서 들어온 돈에 몰려 있습니다. 집값을 어떻게 마련했는지 설명하지 못하면 거래 방식과 상관없이 조사 대상이 될 수 있다는 뜻입니다.
주택 직거래, 어떤 사례가 국세청에 통보됐나
국토교통부는 보도자료에 주요 위법 의심 사례 4건을 공개했습니다. 실명과 지역은 가려졌지만 거래 구조는 그대로 나와 있어, 가족 간 주택 직거래를 앞둔 사람이라면 어떤 모양이 문제가 되는지 가늠하는 데 도움이 됩니다.
사례 1·2: 가족 회사 돈으로 산 집
첫 번째 사례에서 한 법인은 대표자의 어머니로부터 서울의 상가주택을 55억7000만원에 직거래로 샀습니다. 매수 자금 가운데 7억원은 대표자가 운영하는 다른 법인에서, 4억2500만원은 대표자의 동생이 대표인 법인에서 빌렸습니다. 국토교통부는 특수관계인 차입금이 과다하다고 보고 국세청에 통보할 예정입니다.
두 번째 사례에서는 매수인이 자신이 대표로 있는 법인으로부터 경기도의 단독주택을 5억8500만원에 샀고, 매수 자금 중 5억4000만원을 그 법인에서 빌렸습니다. 이후 그 법인을 세입자로 하는 보증금 5억4000만원짜리 임대차 계약을 맺어 빌린 돈을 보증금으로 바꿨습니다. 특수관계인 보증금 과다로 국세청 통보 대상이 됐습니다.
사례 3·4: 사업자금 대출 유용과 명의신탁 의심
세 번째 사례는 법인이 그 법인 대표에게서 경기도 상가주택을 6억4500만원에 직거래로 사면서, 금융기관에서 기업 운전자금 명목으로 9억3000만원을 대출받아 사업과 무관한 집값으로 쓴 경우입니다. 대출금 목적 외 유용으로 행정안전부에 통보될 예정입니다.
네 번째 사례는 주택 4채를 가진 사람이 2025년 7월 경북의 아파트 3채를 동생에게 직거래로 팔았다가 7개월 뒤인 2026년 2월에 다시 사들인 경우입니다. 매매대금이 실제로 오가지 않았고, 그 사이에 따로 갖고 있던 경기도 아파트를 제3자에게 팔았습니다. 국토교통부는 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 노린 명의신탁으로 보고 경찰청에 수사를 의뢰할 예정입니다.
네 사례 모두 조사 단계의 “위법 의심”이며, 실제 세금 추징이나 처벌 여부는 관계기관 조사로 정해집니다. 다만 돈이 실제로 오갔는지, 빌린 돈이면 갚는 구조가 있는지, 가격이 시세와 맞는지가 공통으로 걸린 지점이라는 것은 분명합니다.
주택 직거래 자체가 불법일까, 가족끼리 사고팔면 손해일까
주택 직거래 자체는 불법이 아닙니다. 공인중개사를 거치지 않고 매도인과 매수인이 직접 계약하는 것은 법으로 허용된 방식이고, 중개보수를 아낄 수 있어 가족·지인 사이에서 많이 씁니다. 국토교통부 집계로 주택 직거래 비율은 2022년 24%에서 2023년 18%, 2024년 16%, 2025년 13%로 해마다 줄었습니다.
문제는 비율이 줄어도 조사에서 걸리는 비율은 오히려 높아졌다는 점입니다. 직거래 조사 대상 중 관계기관에 통보된 비율은 2022년 23.4%에서 2023년 37.1%, 2024년 39.8%, 2025년 51.9%로 4년 연속 올랐습니다. 4년간 조사한 3390건 중 1217건, 평균 35.9%가 통보됐습니다. 조사 대상으로 골라진 주택 직거래라면 둘 중 하나꼴로 문제가 확인되고 있는 셈입니다.
가족 간 거래에서 세금이 붙는 세 가지 지점
가족끼리 주택 직거래를 할 때 손해가 생기는 경우는 대개 세 가지입니다. 첫째는 시세보다 싸게 넘겨 그 차액이 증여로 보이는 경우, 둘째는 집값을 가족에게 빌렸는데 갚는 흔적이 없어 사실상 증여로 보이는 경우, 셋째는 실제 거래가격이나 계약일을 다르게 신고한 경우입니다.
상속세및증여세법은 특수관계인 사이에서 시가보다 낮은 값에 재산을 넘기고 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면, 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 부분을 증여로 봅니다. 파는 쪽도 소득세법의 부당행위계산 부인 규정에 따라 시가와 거래가의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 시가 기준으로 양도소득세가 다시 계산될 수 있습니다. 같은 거래 하나로 사는 사람과 파는 사람 모두 세금이 늘어날 수 있다는 뜻입니다.
여기서 말하는 특수관계인에는 배우자, 직계존비속, 일정 범위의 친족뿐 아니라 본인이나 가족이 지배하는 법인도 포함됩니다. 이번 공개 사례에 법인과 대표자, 대표자의 어머니와 동생이 함께 등장한 것도 이 때문입니다. 법인을 끼워 넣는다고 가족 간 거래가 아닌 것으로 바뀌지는 않는다는 점을 알아 두세요.
가족에게 돈을 빌린 경우에도 원칙은 빌린 돈은 갚아야 한다는 것입니다. 차용증 없이 큰돈이 오가고 이자나 원금 상환 기록이 없으면 국세청은 증여로 볼 수 있습니다. 무이자나 낮은 이자로 빌렸을 때도 법정 적정이자율(현재 연 4.6%)과의 차이로 생긴 이익이 1년에 1000만원 이상이면 그 이익만큼 증여로 과세될 수 있습니다.
주택 직거래 전에 확인할 체크리스트 6가지
가족이나 지인과 주택 직거래를 하려 한다면 계약서에 도장을 찍기 전에 아래 6가지를 먼저 점검해 두는 것이 좋습니다. 이번 적발 사례에서 문제가 된 지점을 거꾸로 짚은 목록입니다.
- 거래가격이 국토교통부 실거래가·감정가 등 시세와 크게 다르지 않은가
- 매매대금이 계좌이체로 실제 오갔고 기록이 남아 있는가
- 가족에게 빌린 돈이 있다면 차용증, 이자 지급, 원금 상환 계획이 있는가
- 계약일·거래가격을 계약일로부터 30일 안에 사실대로 신고했는가
- 자금조달계획서 제출 대상인지, 증빙서류를 갖췄는가
- 토지거래허가구역 안이라면 직거래도 허가를 받았는가
부동산 거래 신고는 중개 거래든 주택 직거래든 계약일로부터 30일 안에 해야 하고, 직거래는 매도인과 매수인이 직접 신고합니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고할 수 있으며, 같은 단지 최근 실거래가도 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 미리 확인해 두면 시세 판단 근거가 됩니다.
자금조달계획서는 왜 중요할까
자금조달계획서는 집을 살 때 돈을 어디서 마련했는지 적어 내는 서류입니다. 규제지역 주택이나 일정 금액 이상 거래라면 주택 직거래에서도 제출해야 하고, 예금·주식 매각 대금·증여·상속·대출·가족 차입금 같은 항목을 나눠 적습니다. 투기과열지구에서는 항목별 증빙서류까지 함께 내야 하는 경우가 있습니다.
이번 조사에서 편법 증여와 차입금 과다가 가장 많이 걸린 것도 이 서류와 실제 자금 흐름이 맞지 않았기 때문으로 볼 수 있습니다. 계획서에 “가족에게 빌린 돈”으로 적었다면 차용증과 상환 기록이 뒤따라야 하고, “증여받은 돈”으로 적었다면 증여세 신고가 함께 돼 있어야 앞뒤가 맞습니다. 계획서를 낸 뒤 실제로 돈이 다른 경로로 들어오면 그 자체가 소명 대상이 될 수 있습니다.
중개 거래와 주택 직거래, 무엇이 다를까
중개 거래는 공인중개사가 계약서를 쓰고 거래 신고를 대신 하며, 권리관계 확인과 설명 의무도 집니다. 주택 직거래는 이 과정을 당사자가 모두 직접 해야 합니다. 등기부등본의 근저당·가압류 확인, 계약서 특약 작성, 잔금과 등기 이전 일정 관리, 거래 신고까지 하나라도 빠지면 분쟁이나 과태료로 이어질 수 있습니다.
가족 사이라 서로 믿는다는 이유로 계약서를 간단히 쓰거나 대금을 현금으로 주고받는 일이 많은데, 바로 이런 부분이 나중에 소명이 어려워지는 원인이 됩니다. 주택 직거래일수록 중개 거래보다 더 꼼꼼하게 서류를 남겨야 한다는 점을 기억해 두세요. 법무사에게 등기와 계약서 검토만 따로 맡기는 방법도 있습니다.
보도에 따르면 서울 전역과 경기·인천 상당수 지역이 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다. 허가구역 안의 주택은 가족 간 거래라도 허가 없이 계약하면 효력 문제가 생길 수 있으니 관할 구청에서 먼저 확인하세요. 연말 만료 뒤 연장 여부는 국토교통부가 시장 상황을 보고 정하겠다는 입장입니다.
부모 자식 간 주택 직거래, 증여로 하는 게 나을까
부모가 자녀에게 집을 넘기려는 경우 시세보다 싸게 주택 직거래를 하는 대신 처음부터 증여로 처리하는 편이 나은지 고민하는 사람이 많습니다. 정답은 집값, 자녀의 자금 사정, 부모의 보유 주택 수, 양도세와 증여세, 취득세를 모두 따져봐야 나옵니다. 아래는 판단할 때 비교해 볼 항목입니다.
| 비교 항목 | 가족 간 매매(직거래) | 증여 |
|---|---|---|
| 자녀가 낼 돈 | 매매대금 전액(자금 출처 필요) | 증여세(공제 후 금액 기준) |
| 부모 쪽 세금 | 양도소득세(비과세 요건 따라 다름) | 원칙적으로 없음 |
| 자녀 취득세 | 매매 취득 세율 | 증여 취득 세율(보통 더 높음) |
| 주요 위험 | 저가 거래·차입금 증여 추정 | 공제 한도 초과분 과세 |
| 필요 서류 | 계약서, 이체 내역, 차용증 | 증여계약서, 증여세 신고 |
자녀에게 주는 증여는 직계존속에게서 받는 경우 10년 동안 성년 자녀 5000만원, 미성년 자녀 2000만원까지 증여재산공제가 적용되고, 혼인·출산 시 1억원까지 추가 공제가 있습니다. 이 범위를 넘는 금액을 매매라는 형식으로 넘기려다 주택 직거래가 조사 대상이 되는 경우가 많습니다. 공제 한도 안에서 증여하고 나머지는 실제 매매대금으로 치르거나, 대출을 일으키는 식으로 구조를 나누는 방법도 상담 과정에서 자주 검토됩니다.
시세 10억원 아파트를 자녀에게 싸게 팔면 (설명 예시)
규정이 어떻게 적용되는지 단순화한 예시로 보겠습니다. 시가 10억원인 아파트를 부모가 자녀에게 주택 직거래로 넘긴다고 가정하면, 증여세 판단 기준선은 시가의 30%인 3억원과 3억원 중 적은 금액인 3억원입니다. 양도소득세 판단 기준선은 시가의 5%인 5000만원과 3억원 중 적은 금액인 5000만원입니다.
| 거래가격(예시) | 시가와 차이 | 자녀 증여세 판단 | 부모 양도세 판단 |
|---|---|---|---|
| 9억7000만원 | 3000만원 | 증여 규정 적용 안 됨 | 신고가 그대로 인정 가능 |
| 8억원 | 2억원 | 증여 규정 적용 안 됨 | 시가 10억원으로 다시 계산 가능 |
| 6억원 | 4억원 | 4억원-3억원=1억원 증여로 봄 | 시가 10억원으로 다시 계산 가능 |
예시처럼 2억원 정도 싸게 넘기면 자녀 쪽 증여세는 피할 수 있어도 부모 쪽 양도세가 시가 기준으로 다시 계산될 수 있습니다. 부모가 1세대 1주택 비과세 대상이라면 양도세 부담이 크지 않을 수 있지만, 다주택자라면 이야기가 완전히 달라집니다. 실제 시가는 같은 단지 비슷한 면적의 거래 사례나 감정가로 정해지므로 예시와 다를 수 있고, 세율과 공제는 개인별로 따로 계산해야 합니다.
또 하나 놓치기 쉬운 것은 자녀가 낸 매매대금의 출처입니다. 자녀 소득으로 설명되지 않는 돈이 들어갔다면, 가격이 시세와 맞더라도 그 대금 자체가 증여로 의심받을 수 있습니다. 주택 직거래에서 가격과 자금 출처는 따로 따로가 아니라 함께 점검해야 하는 항목입니다.
전세보증금이나 부모 지원금이 섞인 경우의 증여세 기준은 부모 자식간 전세 증여세 정리에서, 매매와 증여의 취득세 차이는 아파트 취득세 계산 방법에서 따로 살펴볼 수 있습니다. 세금 항목별 계산은 불독경제 세금 계산 가이드도 참고할 만합니다.
주택 직거래 조사에 걸리면 어떻게 진행될까
이상거래로 선별되면 보통 관할 지자체나 한국부동산원에서 소명 자료를 요청받습니다. 매매계약서, 대금 지급 증빙, 자금조달 내역, 차용증과 이자 지급 기록 등을 내고 설명하게 됩니다. 소명이 부족하면 위반 사유별로 국세청, 지자체, 금융당국, 경찰에 통보되고, 각 기관이 다시 조사해 세금 추징이나 과태료, 대출 회수, 수사로 이어질 수 있습니다.
- 이상거래 선별(AI 시스템, 신고가격·자금 흐름 분석)
- 소명 자료 제출 요청(계약서·이체 내역·차용증)
- 위법 의심 판단과 관계기관 통보
- 국세청 세무조사·지자체 과태료·대출 회수
- 명의신탁·사기 의심은 경찰 수사
소명 요청을 받았다면 서류를 미루지 말고 사실대로 정리해 제출하는 것이 중요합니다. 거래 당시 남겨둔 기록이 많을수록 정상 거래라는 점을 설명하기 쉽습니다. 세금 문제로 이어질 가능성이 보이면 세무사 상담이나 국세청 상담센터(국번 없이 126)를 이용해 수정신고 여부를 검토할 수 있습니다.
소명 자료는 무엇을 준비해 둘까
소명 요청서에는 보통 거래 경위와 자금 마련 내역을 설명하라는 항목이 들어갑니다. 매매계약서 원본, 계약금·중도금·잔금 이체 확인증, 자금조달계획서에 적은 항목별 증빙(예금 잔액 증명, 주식 매도 내역, 대출 약정서, 증여세 신고서), 가족 차입이 있다면 차용증과 이자 이체 내역을 한 묶음으로 정리해 두면 됩니다. 거래가격을 정한 근거로 같은 단지 실거래가 화면이나 감정평가서를 함께 내면 시세와 맞는 거래라는 점을 설명하기 쉽습니다.
자료가 일부 없더라도 사실과 다른 설명을 덧붙이는 것은 피해야 합니다. 나중에 국세청 조사에서 계좌 흐름이 확인되면 처음 소명과 어긋난 부분이 더 큰 문제가 될 수 있습니다. 주택 직거래를 이미 마쳤다면 지금이라도 기록을 모아 두고, 증여세 신고가 빠진 부분이 있는지 세무 상담으로 확인해 보는 것이 좋습니다.
강남 3구 집중, 시장에는 어떤 신호일까
이번 적발이 강남 3구에 몰린 것은 고가 주택일수록 가족 간 이전 금액이 커지고, 증여세 부담을 줄이려는 거래가 생기기 쉽다는 점과 맞닿아 있습니다. 같은 주에 나온 한국부동산원 10월 4주 조사에서 강남구는 0.38%, 서초구는 0.35%, 송파구는 0.22% 내렸고, 강남 3구는 8주 연속 함께 하락했습니다. 매물이 늘어나는 흐름은 서울 아파트 매물 7만8천건 분석에서도 다뤘습니다.
집값이 내릴 때는 “시세보다 싸게 가족에게 넘겨도 티가 덜 날 것”이라고 생각하기 쉽지만, 시가 판단은 비슷한 시기 같은 단지의 실거래가와 감정가를 기준으로 합니다. 하락기라고 주택 직거래 가격을 임의로 낮춰도 된다는 뜻은 아니므로, 거래 시점의 시세 자료를 함께 보관해 두는 것이 안전합니다.
누가 영향받고, 앞으로 무엇을 지켜봐야 할까
이번 발표로 가장 직접 영향을 받는 사람은 최근 1년 사이 가족·친척·관계회사와 주택 직거래를 한 사람입니다. 이상거래로 선별됐다면 지자체나 한국부동산원에서 소명 요청을 받았을 가능성이 있고, 관계기관 통보 뒤에는 국세청 등에서 별도 연락이 올 수 있습니다. 앞으로 부모·자녀 간 매매나 형제 간 지분 정리를 계획하는 사람도 같은 기준으로 살펴봐야 합니다.
집을 물려주려는 부모 세대, 부모 도움으로 첫 집을 사려는 자녀 세대, 법인 명의로 주택을 사고파는 대표자도 모두 해당됩니다. 특히 법인과 대표자, 대표자 가족 사이 거래는 이번 공개 사례 4건 중 3건에 등장했을 만큼 집중 점검 대상입니다.
- 관계기관 추가 조사 결과: 국세청 추징·지자체 과태료 부과 규모
- 다음 직거래 기획조사: 국토교통부는 해마다 조사를 이어가고 있음
- 토지거래허가구역 연장 여부: 2026년 12월 31일 만료 전 결정
- 서울·경기 아파트 이상거래 조사: 분기별 신고분 추가 발표 가능성
국토교통부 김영국 주택토지실장은 “앞으로도 중개 거래뿐만 아니라 직거래에 대해서도 기획조사를 적극 추진하고, 불법 거래에는 엄정히 대응해 건전한 부동산 거래질서를 확립해 나가겠다”고 말했습니다. 주택 직거래 조사는 2022년부터 매년 이어진 만큼, 지금 거래를 준비한다면 내년 조사 대상이 될 수 있다는 전제로 기록을 갖춰 두는 것이 현실적인 대비입니다.
자주 묻는 질문
주택 직거래를 하면 무조건 조사 대상이 되나요?
아닙니다. 국토교통부는 신고된 직거래 중 AI 선별 시스템 등으로 이상거래를 골라 조사합니다. 이번에는 1년간 신고분에서 741건이 선별됐습니다. 가격이 시세와 크게 다르거나, 특수관계인 사이 거래이거나, 자금 흐름이 설명되지 않는 거래가 주로 선별 대상이 됩니다.
부모님께 집값 일부를 빌리면 증여세가 나오나요?
빌린 돈이라는 사실을 증명할 수 있으면 원칙적으로 증여가 아닙니다. 차용증을 쓰고, 약정한 이자와 원금을 실제로 계좌로 갚은 기록이 있어야 합니다. 다만 무이자나 낮은 이자라면 적정이자율과의 차이로 생긴 이익이 연 1000만원 이상일 때 그 부분이 증여로 과세될 수 있습니다.
가족에게 시세보다 싸게 팔면 얼마까지 괜찮나요?
증여세 기준으로는 시가와 거래가 차이가 시가의 30% 미만이면서 3억원 미만이면 저가 양수 증여 규정이 적용되지 않습니다. 하지만 파는 사람의 양도소득세는 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 시가로 다시 계산될 수 있어 기준이 더 엄격합니다. 실제 판단은 시가 산정 방식에 따라 달라지니 거래 전 세무 상담을 받는 것이 좋습니다.
직거래 신고는 어디서, 언제까지 하나요?
계약일로부터 30일 안에 매도인과 매수인이 함께 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 하거나 관할 시·군·구청에 방문해 신고합니다. 가격이나 계약일을 거짓으로 신고하면 취득가액의 10% 이하 과태료 대상이 됩니다.
이번에 적발된 사람들은 모두 처벌받나요?
2026년 10월 29일 발표 내용은 위법 “의심” 단계입니다. 국세청, 지자체, 금융당국, 경찰이 각각 추가 조사를 거쳐 세금 추징, 과태료, 대출 회수, 수사 여부를 정합니다.
마무리: 주택 직거래는 기록이 답이다
2026년 10월 29일 국토교통부 발표로 전국 주택 직거래 위법의심 351건, 서울·경기 아파트 위법의심 327건 등 모두 678건이 관계기관 통보를 앞두고 있습니다. 적발의 대부분은 가족 간 편법 증여와 특수관계인 차입금 문제였고, 강남 3구에 전국 직거래 적발의 40%가 몰렸습니다. 가족과 집을 사고팔 계획이라면 시세에 맞는 가격, 실제 대금 이체, 차용증과 상환 기록, 30일 내 사실대로 신고라는 네 가지를 지키는 것이 출발점입니다. 국토교통부는 앞으로도 중개 거래와 직거래 모두 기획조사를 이어가겠다고 밝혔습니다. 이 글은 일반 정보이며 실제 세금은 국세청 상담(126)이나 세무 전문가 확인을 거쳐 판단하세요.
사진: ZbnKhl, CC BY-SA 4.0 (Wikimedia Commons)
