장특공제 개편을 두고 국회에서 공식적인 경고가 나왔습니다. 2026년 10월 25일 뉴시스·스페셜경제 등은 국회 재정경제기획위원회(재경위)가 작성한 조세 분야 법률안 검토보고서를 인용해 “장기보유특별공제가 폐지되면 양도세 부담이 커진 주택 소유자들이 매도 시점을 늦추는 동결효과가 나타날 수 있다”고 보도했습니다. 정부가 8월에 발표하고 9월 국회에 낸 세제개편안은 1세대 1주택자의 양도세 공제 기준을 ‘얼마나 오래 가지고 있었나’에서 ‘얼마나 오래 살았나’로 바꾸는 내용이라, 집을 팔 계획이 있는 1주택자라면 매도 시점 계산이 달라질 수 있습니다.
이 글은 2026년 10월 26일 기준으로 확인된 정부안 숫자와 국회 검토보고서의 지적을 정리하고, 내 집이 어느 경우에 해당하는지 확인하는 순서를 안내합니다. 아직 국회를 통과하지 않은 법안이므로 “현행 제도”와 “정부안·보도 기준”을 구분해서 읽어 주세요. 양도세는 취득 시기, 보유·거주 기간, 주택 수에 따라 결과가 크게 달라지므로 실제 매도 전에는 국세청 상담이나 세무 전문가 확인을 권합니다.
장특공제 개편, 국회 검토보고서는 무엇을 지적했나
재경위 검토보고서는 국회의원들이 법안을 심사하기 전에 참고하는 공식 분석 자료입니다. 보도에 따르면 보고서는 지난달 말 작성됐고, 정부의 장특공제 개편 방향인 ‘보유공제 폐지, 거주공제 중심 전환’과 ‘공제 한도 신설’에 대해 여러 부작용 가능성을 함께 적었습니다. 실거주를 우대한다는 취지 자체는 인정하면서도, 시장에 나오는 매물이 줄어들 수 있다는 점을 가장 크게 우려했습니다.
보고서가 짚은 위험은 크게 네 가지로 정리됩니다. 첫째, 양도세가 늘어나면 집주인이 매도를 미루는 동결효과가 생겨 2029년 이후 거래량과 매물이 줄 수 있다는 점입니다. 둘째, 보유공제가 사라지고 거주공제만 남으면 비거주 1주택자와 다주택자가 세를 주던 집으로 직접 들어가면서 전월세 매물이 감소할 수 있다는 점입니다. 셋째, 늘어난 세부담을 임대료에 반영하면 임차인이 그 부담을 떠안을 수 있다는 점입니다. 넷째, 연 10억원 한도가 나중에 올라갈 것이라고 기대하는 보유자가 처분을 미룰 수 있다는 점입니다.
보고서는 거래 위축이 단순한 숫자 문제가 아니라는 점도 짚었습니다. 매물이 줄면 집을 사려는 실수요자는 선택지가 좁아지고, 가격이 오히려 버티는 효과가 생길 수 있습니다. 정부가 장특공제 개편으로 투기적 장기 보유를 줄이려 했는데, 반대로 보유자가 “팔지 않고 버티기”를 택하면 정책 취지와 다른 결과가 나올 수 있다는 것이 국회 쪽 문제 제기입니다.
보도에 따르면 보고서는 비거주 1세대 1주택을 일률적으로 투기 목적 보유로 보는 것은 과도하다는 취지의 의견도 함께 담았습니다. 직장 이동이나 자녀 교육처럼 생활상의 이유로 집을 비운 경우까지 같은 잣대로 보기는 어렵다는 것입니다. 이 지적은 앞으로 국회 심사에서 비거주 인정 범위를 넓히는 논의로 이어질 수 있는 대목입니다.
같은 보고서는 종합부동산세 개편안에 대해서도 임차인 세부담 전가 가능성을 지적했습니다. 종부세 쟁점은 종부세 개편안 국회 쟁점 정리에서 따로 다뤘으니, 이 글에서는 집을 팔 때 내는 양도소득세, 그중에서도 장특공제 개편에만 집중합니다.
장특공제 개편 핵심 숫자 한눈에 보기
장기보유특별공제는 집을 팔아 생긴 양도차익에서 보유·거주 기간에 따라 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 1세대 1주택자는 양도가액 12억원까지는 비과세이고, 12억원을 넘는 고가주택이라면 초과분에 해당하는 양도차익에 장특공제를 적용한 뒤 세금을 계산합니다. 현행 제도에서는 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
재정경제부가 발표한 장특공제 개편 정부안은 2027년 양도분까지는 현행을 유지하고, 2028년을 경과 단계로 둔 뒤 2029년부터 거주공제 중심으로 바꾸는 3단계 구조입니다. 9월 국회에 제출된 수정안에서도 실거주 중심으로 재편하는 기존 방향은 유지된 것으로 보도됐습니다.
| 구분(1세대 1주택) | 현행 ~ 2027년 양도분 | 2028년 양도분 | 2029년 양도분부터 |
|---|---|---|---|
| 보유기간 공제 | 연 4%, 최대 40% | 연 2%, 최대 20% | 폐지 |
| 거주기간 공제 | 연 4%, 최대 40% | 연 6%, 최대 60% | 연 8%, 최대 80% |
| 합산 최대 공제율 | 80% | 80% | 80%(거주만으로) |
| 공제 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
공제 한도는 사람 기준 연간 한도와 양도 물건별 한도가 각각 적용되고, 공동소유나 분할 양도는 지분·비율로 나누는 방식으로 알려졌습니다. 같은 해에 여러 채를 팔거나 한 채를 나눠 팔아도 한도를 피하기 어렵게 설계한 셈입니다. 위 표의 숫자는 모두 2026년 10월 26일 기준 정부안이며, 국회 심사에서 바뀔 수 있습니다.
양도세는 어떤 순서로 계산되나
장특공제 개편이 내 세금에 어디서 작용하는지 보려면 양도세 계산 순서를 알아 두면 편합니다. 1세대 1주택 고가주택을 기준으로 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
- 양도가액에서 취득가액과 필요경비(중개수수료, 취득세, 자본적 지출 등)를 빼 양도차익을 구합니다.
- 양도가액 중 12억원 초과분 비율만큼만 과세 대상 양도차익으로 남깁니다.
- 여기에 장기보유특별공제율을 곱한 금액을 빼 양도소득금액을 구합니다. 장특공제 개편으로 바뀌는 곳이 바로 이 단계입니다.
- 양도소득 기본공제(현행 연 250만원)를 빼 과세표준을 만듭니다.
- 과세표준에 6~45% 누진세율을 적용하고, 지방소득세 10%를 더해 최종 세액을 냅니다.
즉 장특공제 개편은 세율을 직접 올리는 것이 아니라, 세율을 곱하기 전 과세표준을 키우는 방식으로 세금을 늘립니다. 과세표준이 커지면 더 높은 누진 구간으로 올라가기 때문에, 공제율이 줄어든 비율보다 세액 증가 폭이 더 크게 느껴질 수 있습니다.
함께 바뀌는 양도세 항목
장특공제 개편과 같은 세제개편안에는 1주택자에게 유리한 항목도 들어 있습니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 2027년 양도분부터 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 늘어나는 방안이 포함됐습니다. 65세 이상이 5년 이상 거주한 수도권 주택을 팔고 6개월 안에 비수도권으로 옮기면 2027년 50%(한도 5억원), 2028년 30%(한도 3억원)를 감면하는 한시 특례도 제안됐습니다.
거주기간 인정 특례도 있습니다. 취학, 직장 변경, 부모 봉양 같은 부득이한 사유로 다른 시·군에 살았던 기간은 최장 3년까지 거주로 인정하고, 재개발·재건축 신축주택은 공사기간의 절반을 거주로 보는 방안입니다. 직장 때문에 세를 주고 이사했던 1주택자라면 이 특례가 장특공제 개편 이후 공제율을 좌우할 수 있습니다.
장특공제 개편, 왜 보유에서 거주로 바꾸나
정부가 장특공제 개편을 추진한 배경에는 ‘역진성’ 비판이 있습니다. 현행 장특공제는 양도차익에 비율을 곱하는 방식이라, 집값이 비싸고 차익이 클수록 공제받는 금액도 함께 커집니다. 수십억원짜리 주택을 오래 가지고만 있어도 수억원에서 수십억원까지 공제가 쌓이는 구조여서, 실거주와 무관한 장기 보유에도 큰 혜택이 돌아간다는 지적이 이어져 왔습니다.
정부는 이번 장특공제 개편으로 혜택을 ‘실제로 살면서 오래 지낸 집’에 집중시키겠다는 입장입니다. 보유만 한 기간은 공제에서 빼고, 거주기간 공제율을 연 8%로 올려 10년 거주 시 현행과 같은 80%를 받을 수 있게 설계했습니다. 여기에 공제 금액 자체에 상한을 두어 초고가 주택의 공제가 끝없이 커지는 것을 막으려는 것입니다.
다만 완전 폐지는 아닙니다. 뉴시스에 따르면 김용범 대통령실 정책실장은 5월 거주와 보유에 똑같이 40% 공제율을 주는 것이 맞는지 고민이 필요하다고 말하면서도, 장특공제를 완전히 없애는 것은 정부 입장이 아니라고 밝혔습니다. 국회에는 장특공제를 폐지하고 평생 한도 2억원의 세액공제로 바꾸자는 의원안도 따로 올라와 있어, 조세소위에서 여러 안이 함께 논의될 수 있습니다.
반대 측 논리도 분명합니다. 보유세를 올리는 상황에서 양도세까지 무거워지면 집을 내놓을 이유가 줄어든다는 것입니다. 국회 재경위 검토보고서가 동결효과를 핵심 위험으로 꼽은 것도 같은 맥락이며, 현행 제도를 믿고 집을 오래 보유해 온 사람들의 기대를 보호할 경과 규정이 필요하다는 의견도 여러 차례 제기됐습니다.
내 집은 장특공제 개편으로 공제가 줄어들까
장특공제 개편의 영향은 “얼마나 오래 살았는가”와 “양도차익이 얼마나 큰가” 두 가지로 갈립니다. 10년 이상 직접 산 1주택자는 2029년 이후에도 거주공제만으로 80%를 받을 수 있어 공제율 자체는 그대로입니다. 반면 오래 보유했지만 직접 산 기간이 짧은 1주택자는 공제율이 크게 낮아집니다.
아래는 이해를 돕기 위한 단순 계산 예시입니다. 20억원에 파는 1세대 1주택(취득가 8억원, 10년 보유)으로 가정했고, 12억원 초과분 비율로 계산한 과세 대상 양도차익은 4억8,000만원입니다. 필요경비와 세율 계산은 생략했고 실제 세액은 개인별로 다릅니다.
| 예시(과세 양도차익 4억8천만원) | 현행 | 2028년 정부안 | 2029년 정부안 |
|---|---|---|---|
| 10년 보유·10년 거주 | 80% → 3억8,400만원 공제 | 80% → 3억8,400만원 공제 | 80% → 3억8,400만원 공제 |
| 10년 보유·2년 거주 | 48% → 2억3,040만원 공제 | 32% → 1억5,360만원 공제 | 16% → 7,680만원 공제 |
| 남는 과세 양도차익(2년 거주) | 2억4,960만원 | 3억2,640만원 | 4억320만원 |
같은 집을 같은 값에 팔아도 직접 산 기간이 2년뿐이라면 2029년에는 과세 대상 금액이 현행보다 1억5,000만원 넘게 늘어나는 구조입니다. 그래서 장특공제 개편 보도 이후 “세 준 집을 2027년 안에 팔아야 하나”라는 질문이 많아졌습니다. 다만 매도 시점만 보고 서두르면 이사·중개 비용과 다른 세금이 더 커질 수 있다는 점도 함께 따져야 합니다.
공제 한도 10억원은 누구에게 걸릴까
한도 10억원은 공제 금액 기준이라 대부분의 1주택자에게는 해당하지 않습니다. 위 예시처럼 과세 양도차익이 수억원 수준이면 80%를 적용해도 10억원에 못 미치기 때문입니다. 헤럴드경제는 7월 보도에서 10년 거주를 전제로 시세 30억원대 중반까지는 공제액이 한도에 미달해 영향이 미미하고, 40억원 이상 초고가 주택부터 세부담이 집중될 것으로 추산했습니다.
예를 들어 60억원에 팔고 취득가가 10억원인 집을 10년 살았다고 가정하면, 12억원 초과분 비율로 계산한 과세 양도차익은 40억원이고 80% 공제액은 32억원입니다. 2029년 정부안에서는 이 중 10억원만 공제되므로 과세 대상이 8억원에서 30억원으로 늘어납니다. 고가 주택을 오래 보유한 사람들이 국회 청원을 낸 이유가 여기에 있는데, 뉴시스는 8월 “장특공제 10억 한도 철회” 청원 동의가 4만명에 육박했다고 전했습니다.
비거주 1주택·다주택자는 장특공제 개편으로 손해일까
장특공제 개편에서 가장 큰 변화를 겪는 사람은 ‘오래 보유했지만 살지 않은’ 1주택자입니다. 지방 근무로 서울 집을 세 주고 다른 곳에 사는 직장인, 학군 때문에 전세로 옮겨 산 가구, 부모님 집을 물려받아 보유만 해 온 사람이 여기에 해당할 수 있습니다. 부득이한 사유는 최장 3년까지 거주로 인정되지만, 그보다 긴 비거주 기간은 공제에 반영되지 않습니다.
다주택자도 달라집니다. 현행 비조정대상지역 다주택자는 보유 연 2%(최대 30%)를 받지만, 정부안은 2028년 보유 연 1%(최대 15%)와 거주 연 2%(최대 30%) 중 높은 쪽을 적용하고, 2029년부터는 거주 연 2%(최대 30%)만 남깁니다. 반면 조정대상지역 다주택자 양도세 중과는 2027년(+5%p·+10%p)과 2028년(+10%p·+15%p)에 한시적으로 완화된 뒤 2029년 원상 복귀하는 방안이 함께 들어 있어, 다주택자는 매도 연도에 따라 계산이 크게 달라집니다.
| 유형 | 장특공제 개편 영향(정부안) | 먼저 확인할 것 |
|---|---|---|
| 10년 이상 거주 1주택 | 공제율 80% 유지, 초고가는 한도 영향 | 양도차익 규모, 기본공제 2,500만원 대상 여부 |
| 오래 보유·짧게 거주 1주택 | 2028년부터 공제 축소, 2029년 보유분 소멸 | 부득이한 사유 거주 인정 서류 |
| 비조정지역 다주택자 | 2029년부터 거주 기준 최대 30% | 거주 이력, 처분 순서 |
| 조정지역 다주택자 | 2027~2028 중과 한시 완화, 2029 복귀 | 보유 2년 이상 여부, 매도 연도 |
| 세입자 | 전월세 매물 감소·임대료 전가 우려(보고서) | 계약 만료일, 갱신요구권 |
사례로 보는 장특공제 개편, 나는 어디에 해당할까
아래 세 가지는 이해를 돕기 위해 만든 설명용 가상 사례입니다. 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 보유·거주 기간을 넣어 다시 계산해야 하며, 정부안이 국회에서 바뀌면 결과도 달라집니다.
사례 1. 15년째 직접 살고 있는 서울 아파트 1주택자
취득 후 계속 거주했다면 2029년 이후에도 거주공제만으로 80%를 받을 수 있어 장특공제 개편의 영향은 거의 없습니다. 양도가액이 30억원 이하라면 2027년 양도분부터 기본공제가 2,500만원으로 늘어나는 혜택까지 받을 수 있습니다. 이 경우에는 개편 일정보다 이사 계획과 새 집 마련 자금이 매도 시점을 정하는 기준이 됩니다.
사례 2. 지방 발령으로 서울 집을 8년째 세 준 1주택자
보유는 12년이지만 실제 거주는 4년인 경우라면 장특공제 개편의 영향이 큽니다. 직장 변경 같은 부득이한 사유를 인정받으면 최장 3년이 거주로 더해지지만, 나머지 비거주 기간은 2029년 이후 공제에 반영되지 않습니다. 재직증명서와 발령 기록을 먼저 확보하고, 2027년·2028년·2029년 매도 시 공제율을 각각 계산해 비교해 보는 것이 좋습니다.
사례 3. 강남 초고가 아파트를 20년 보유·거주한 고령 1주택자
거주기간 요건은 충분하지만 양도차익이 수십억원이라면 공제 한도 10억원에 걸릴 수 있습니다. 65세 이상이고 비수도권으로 옮길 계획이 있다면 2027~2028년 한시 감면도 함께 따져 볼 수 있습니다. 매도 대신 보유·상속을 택할 경우의 종부세와 상속세 부담까지 비교해야 해 세무 전문가 상담이 특히 필요한 유형입니다.
장특공제 개편 전에 집을 팔아야 할까, 지금 확인할 것
장특공제 개편안이 그대로 통과된다면 보유공제를 온전히 받을 수 있는 마지막 해는 2027년 양도분입니다. 하지만 아직 국회 심사 전이고, 보도에 따르면 국회에서는 보유공제 축소 속도를 늦추거나 일정 수준의 보유공제를 남기는 방안, 불가피한 비거주 사유 보호를 넓히는 방안이 거론되고 있습니다. 확정 전에 서둘러 계약하면 나중에 완화안이 나왔을 때 되돌리기 어렵습니다.
매도를 고민한다면 먼저 아래 항목을 확인해 보세요. 숫자를 미리 정리해 두면 국회 결과가 나왔을 때 바로 비교할 수 있습니다.
- 등기부 기준 취득일과 실제 전입·거주 기간(주민등록 초본)을 확인하기
- 예상 양도가액이 12억원을 넘는지, 넘는다면 과세 양도차익이 얼마인지 계산하기
- 세 주고 다른 곳에 살았던 기간이 직장·취학·봉양 같은 부득이한 사유에 해당하는지 서류 챙기기
- 재건축·재개발 주택이면 공사기간과 신축 후 거주 계획 정리하기
- 다주택자라면 조정대상지역 여부와 보유 2년 이상 여부, 처분 순서 비교하기
- 팔지 않고 증여할 계획이라면 증여세·취득세와 이월과세(10년) 규정까지 함께 따지기
공동명의 주택이라면 한도가 지분별로 나뉘는 구조라 계산이 달라질 수 있습니다. 공동명의의 보유세 차이는 공동명의 재산세 단독명의 비교에서, 가족 간 자금 이동 문제는 부모 자식간 전세 증여세 기준에서 확인할 수 있습니다.
지금 팔면 손해일까, 기다리면 손해일까
정답은 사람마다 다릅니다. 10년 이상 직접 산 1주택자라면 장특공제 개편 이후에도 공제율이 같고, 2027년부터 기본공제가 2,500만원으로 늘어나는 혜택까지 있어 서두를 이유가 크지 않습니다. 반대로 거주기간이 짧고 양도차익이 큰 1주택자는 2027년 안에 파는 경우와 2029년 이후 파는 경우의 차이가 수천만원 이상 벌어질 수 있습니다.
다만 장특공제 개편 하나만 보고 결정하면 놓치는 비용이 많습니다. 새 집 취득세, 이사·중개 비용, 대출 조건 변화, 매수자 시장 상황까지 합산해야 실제 손익이 나옵니다. 세금 계산을 여러 경우로 비교해 보고 싶다면 불독경제 세금 계산 안내 사이트도 참고할 수 있지만, 최종 판단은 확정된 법 조문과 세무 상담을 기준으로 하세요.
증여나 갈아타기로 피해 갈 수 있을까
장특공제 개편을 앞두고 배우자나 자녀에게 증여하는 방법을 떠올리는 사람도 있습니다. 하지만 배우자·직계존비속에게 증여받은 주택을 10년 안에 팔면 증여자의 취득가액으로 양도차익을 계산하는 이월과세 규정이 있어, 증여만으로 양도세를 줄이기는 어렵습니다. 증여세와 취득세가 따로 붙는다는 점도 감안해야 합니다.
장특공제 개편 앞으로 일정, 언제 확정될까
서울경제는 10월 25일 국회 재정경제기획위원회가 11월 2일 조세소위원회를 열고 정부 세제개편안 심사에 착수하기로 잠정 합의했다고 보도했습니다. 조세소위에서는 가상자산 과세 유예, 전기차 국내생산세액공제, 소득세 과세표준 조정과 함께 부동산 세제가 주요 쟁점으로 꼽힙니다. 세법 개정안은 예년처럼 12월 초 국회 본회의에서 예산안과 함께 처리될 가능성이 큽니다.
정부안이 통과되면 시행 순서는 다음과 같습니다. 2027년 양도분부터 1주택 기본공제 확대와 고령자 감면, 다주택 중과 한시 완화가 먼저 적용되고, 2028년 양도분부터 장특공제가 경과 단계로 바뀌며, 2029년 양도분부터 보유공제 폐지와 10억원 한도가 적용됩니다. 양도세는 잔금일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)이 양도 시기이므로, 계약일이 아니라 잔금일이 어느 해에 속하는지가 중요합니다.
국회에서 거론되는 수정 방향
9월 정부가 국회에 낸 수정안은 종부세 비거주 1주택 공제를 일부 되돌렸지만, 장특공제 개편 방향은 그대로 유지한 것으로 보도됐습니다. 뉴시스는 국회 심사 과정에서 비거주 1주택자의 보유기간 공제 축소 속도를 늦추거나 일정 수준의 보유공제를 남기는 방안, 직장·학업·가족 돌봄 같은 불가피한 비거주 사유에 대한 보호장치를 강화하는 방안이 거론될 수 있다고 전했습니다.
등록임대사업자의 조정대상지역 매입임대 아파트 장특공제 우대도 2028년 축소, 2029년 사실상 폐지 방향이라 임대사업자들의 보완 요구가 이어지고 있습니다. 결국 장특공제 개편의 최종 모습은 경과 기간을 얼마나 두느냐, 비거주 인정 범위를 얼마나 넓히느냐에 달려 있습니다. 조세소위 심사가 진행되는 11월 보도를 꾸준히 확인하는 것이 좋습니다.
정부 발표 원문은 재정경제부 2026년 세제개편안 안내에서, 국회 심사 중인 법안과 검토보고서는 국회 의안정보시스템에서 확인할 수 있습니다. 실제 양도세 신고와 상담은 국세청 누리집과 국세상담센터(126)를 이용하면 됩니다.
자주 묻는 질문
장특공제 개편은 이미 확정됐나요?
아닙니다. 2026년 10월 26일 기준 정부안이 국회에 제출된 상태이며, 11월 조세소위 심사와 본회의 의결을 거쳐야 확정됩니다. 재경위 검토보고서가 동결효과를 지적한 만큼 경과 기간이나 공제율이 조정될 가능성도 있습니다. 통과된 법률의 부칙에 적힌 적용 시기가 최종 기준이므로, 정부안 숫자만 보고 매매 계약 일정을 확정하지 않는 것이 안전합니다. 국회 의결 뒤 재정경제부와 국세청이 내는 개정 세법 해설 자료도 함께 확인하세요.
2027년에 계약하고 2028년에 잔금을 받으면 어느 기준인가요?
양도세에서 양도 시기는 원칙적으로 잔금 청산일이고, 그 전에 소유권 이전 등기를 했다면 등기 접수일입니다. 따라서 계약을 2027년에 했더라도 잔금이 2028년이면 2028년 양도분 기준이 적용될 가능성이 큽니다. 최종 부칙(적용 시기 규정)은 법 통과 후 반드시 확인하세요.
12억원 이하 1주택도 장특공제 개편 영향을 받나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억원 이하라면 양도세 자체가 없어 장특공제가 쓰이지 않습니다. 장특공제 개편은 주로 12억원 초과 고가주택, 비과세 요건을 못 갖춘 주택, 다주택자의 주택에 영향을 줍니다.
직장 때문에 세를 주고 다른 지역에 살았는데 거주로 인정되나요?
정부안은 직장 변경, 취학, 부모 봉양 같은 부득이한 사유로 다른 시·군에 거주한 기간을 최장 3년까지 거주로 인정합니다. 재직증명서, 전입 기록, 재학증명서처럼 사유를 입증할 서류를 미리 모아 두는 것이 좋습니다. 3년을 넘는 기간은 인정되지 않는 구조라 국회 논의 결과를 지켜봐야 합니다.
세입자는 무엇을 준비해야 하나요?
검토보고서는 비거주 집주인이 세를 주던 집에 직접 들어가거나 세부담을 임대료에 반영할 가능성을 지적했습니다. 계약 만료일과 계약갱신요구권 사용 여부를 미리 확인하고, 집주인의 실거주 통보가 오면 요건을 갖췄는지 따져 보세요. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회 같은 공적 창구를 이용할 수 있습니다.
마무리: 확정 전에는 거주 기간부터 정리하기
장특공제 개편은 오래 살았던 1주택자에게는 큰 변화가 없지만, 오래 보유만 했던 1주택자와 다주택자, 초고가 주택 보유자에게는 양도세 부담을 크게 바꿀 수 있는 내용입니다. 국회 검토보고서가 동결효과와 전월세 영향을 경고한 만큼 11월 조세소위에서 수정 여부가 가장 중요한 변수입니다. 지금은 서둘러 팔기보다 취득일, 거주 기간, 예상 양도차익을 정리해 두고 국회 결과에 맞춰 판단하는 것이 손해를 줄이는 방법입니다.
정리하면 확인 순서는 세 단계입니다. 먼저 내 집의 보유·거주 기간과 예상 양도차익을 숫자로 적어 둡니다. 다음으로 2027년, 2028년, 2029년 각각 팔았을 때의 공제율을 비교합니다. 마지막으로 11월 조세소위와 12월 본회의 결과가 나오면 확정된 숫자로 다시 계산해 매도 여부를 결정합니다. 장특공제 개편은 시행까지 시간이 남아 있는 만큼, 성급한 매도보다 정확한 계산이 더 큰 차이를 만듭니다.
이 글은 2026년 10월 26일 기준 보도와 정부 발표를 바탕으로 한 일반 정보이며, 개인별 세액을 보장하지 않습니다. 실제 매도·증여 전에는 국세청 국세상담센터(126)나 세무 전문가와 상담하세요.
