주담대 고정금리가 처음으로 연 5%를 넘었습니다. 한국은행이 2026년 10월 29일 낮 12시에 발표한 ‘2026년 9월 금융기관 가중평균금리’에 따르면, 9월 예금은행이 새로 내준 고정형 주택담보대출 금리는 연 5.11%로 통계를 작성한 2013년 1월 이후 가장 높았습니다. 이 글은 2026년 10월 29일 기준 한국은행 발표와 보도를 바탕으로, 지금 대출을 받거나 갈아타려는 사람이 주담대 고정금리와 변동금리 사이에서 무엇을 따져야 하는지 정리했습니다.
주담대 고정금리 5.11%, 10월 29일 발표 내용은
한국은행 통계는 한 달 동안 은행이 새로 취급한 대출의 평균 금리를 보여 줍니다. 파이낸셜뉴스, 디지털타임스, 글로벌이코노믹 등 10월 29일 보도를 종합하면 9월 주택담보대출 전체 평균 금리는 연 4.88%로 한 달 전보다 0.22%포인트 올랐습니다. 5개월 연속 오름세이고, 2012년 4월(4.94%) 이후 14년 5개월 만에 가장 높은 수준입니다.
주담대 고정금리는 연 5.11%로 0.23%포인트 올라 사상 처음 5%대에 들어섰습니다. 글로벌이코노믹 보도에 따르면 고정형 금리는 12개월 연속 상승했습니다. 변동형 주담대 금리도 연 4.53%에서 4.76%로 0.23%포인트 올라 4개월째 오름세를 이어 갔습니다.
다른 대출도 함께 올랐습니다. 가계대출 평균은 연 4.96%로 2023년 11월(5.04%) 이후 가장 높았고, 일반신용대출은 연 6.49%, 전세자금대출은 연 4.57%였습니다. 새로 받은 가계대출 가운데 금리가 5% 이상인 대출의 비중은 8월 20.0%에서 9월 31.6%로 11.6%포인트 늘었습니다.
| 9월 신규 취급액 기준(예금은행) | 금리 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 주담대 고정금리(고정형) | 연 5.11% | +0.23%p |
| 주담대 변동금리(변동형) | 연 4.76% | +0.23%p |
| 주택담보대출 전체 | 연 4.88% | +0.22%p |
| 가계대출 전체 | 연 4.96% | +0.20%p |
| 일반신용대출 | 연 6.49% | +0.16%p |
| 전세자금대출 | 연 4.57% | +0.22%p |
| 저축성 수신(예금) | 연 3.45% | +0.24%p |
원자료는 한국은행 보도자료 게시판에서 ‘금융기관 가중평균금리’로 찾을 수 있습니다. 표의 수치는 은행이 9월 한 달 동안 새로 취급한 대출의 평균이므로, 내가 오늘 은행 창구에서 받는 금리와는 다를 수 있습니다.
왜 주담대 고정금리가 더 많이 올랐나
주담대 고정금리는 주로 은행채 5년물 금리를 기준으로 정해집니다. 디지털타임스 보도에 따르면 은행채 5년물은 9월 평균 연 4.53%로 0.18%포인트 올랐습니다. 김성준 한국은행 금융통계팀장은 2025년 10월부터 2026년 9월까지 은행채 5년물이 1.54%포인트, 고정형 주담대 금리가 1.46%포인트 올랐다며 지표 금리 상승분이 대출금리에 대부분 반영됐다고 설명했습니다.
김 팀장은 8월 기준금리 인상 이후 시장금리가 대체로 0.2%포인트 안팎 오른 것이 대출금리 상승의 가장 큰 요인이라고 밝혔습니다. 변동형의 기준인 코픽스(신규 취급액 기준)도 8월 3.18%에서 9월 3.43%로 0.25%포인트 뛰었습니다.
이번 발표가 특히 주목받는 이유는 고정형이 ‘안전하지만 비싼 선택’이라는 인식이 숫자로 확인됐기 때문입니다. 한국은행 설명처럼 2025년 10월부터 2026년 9월까지 은행채 5년물이 1.54%포인트 오르는 동안 고정형 주담대 금리도 1.46%포인트 올라, 1년 사이 고정형 대출 비용이 빠르게 늘었습니다. 지금 대출을 고민하는 사람에게는 어느 쪽이든 1년 전보다 이자를 더 내야 한다는 점이 출발선입니다.
주담대 고정금리와 변동금리, 지금 차이는 얼마나 될까
한국은행 평균으로 보면 9월 주담대 고정금리(5.11%)는 변동형(4.76%)보다 0.35%포인트 높습니다. 그런데 10월 들어 은행 창구 금리는 차이가 더 좁혀졌습니다. 뉴스1이 10월 27일 금융권 집계로 보도한 내용(파이낸셜뉴스 게재)에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 5년 고정형 주담대 금리는 연 4.61~6.65%, 6개월 변동형은 연 4.42~6.48%였습니다.
같은 보도에서 두 상품의 금리 상단 차이는 0.17%포인트에 그쳤습니다. 고정형은 9월 말보다 하단이 0.30%포인트, 상단이 0.25%포인트 내렸는데, 은행채 5년물이 9월 30일 연 4.53%에서 10월 23일 4.28%로 내려간 영향입니다. 반대로 변동형의 기준인 코픽스는 9월 3.43%로 2024년 6월 이후 가장 높았습니다.
| 구분 | 주담대 고정금리(5년 고정형) | 변동금리(6개월 변동형) |
|---|---|---|
| 5대 은행 금리(10월 27일 집계) | 연 4.61~6.65% | 연 4.42~6.48% |
| 기준 지표 | 은행채 5년물(10월 23일 4.28%) | 코픽스(9월 신규 3.43%) |
| 최근 지표 흐름 | 10월 들어 하락 | 9월까지 상승 |
| 금리 오를 때 | 5년간 이자 그대로 | 6개월마다 이자 늘어남 |
| 금리 내릴 때 | 혜택 늦게 받음 | 바로 이자 줄어듦 |
정리하면 9월 통계로는 주담대 고정금리가 비싸 보이지만, 10월 말 은행 창구에서는 두 금리가 거의 붙어 있습니다. 숫자 하나만 보고 고르기보다, 앞으로 몇 년 동안 금리가 어느 쪽으로 움직일지와 내가 대출을 얼마나 오래 쓸지를 함께 봐야 하는 시점입니다.
지금 주담대 고정금리를 고르면 손해일까
정답은 사람마다 다르지만, 판단 기준은 비교적 분명합니다. 고정형은 금리가 더 오를 때 내 이자를 지켜 주는 보험이고, 변동형은 금리가 내려갈 때 바로 혜택을 보는 대신 오를 때 위험을 그대로 지는 상품입니다. 두 금리 차이가 작을수록 그 보험료가 싸다는 뜻입니다.
10월 27일 보도에서 전문가들은 고정·변동 금리 차이가 작고 추가 기준금리 인상 가능성도 있어 고정형을 고를 이유가 커졌다고 봤습니다. 다만 금리 흐름과 대출을 쓸 기간을 함께 따져야 한다는 단서도 달았습니다. 실제로 9월 신규 주담대 중 고정형 비중은 34.2%로 8월(35.3%)보다 오히려 낮아졌습니다.
주담대 고정금리가 유리한 경우
- 대출을 5년 이상 길게 쓸 계획이고, 중간에 갚을 큰돈이 들어올 예정이 없다
- 매달 상환액이 소득의 큰 몫을 차지해, 이자가 조금만 늘어도 생활비가 빠듯해진다
- 추가 기준금리 인상 가능성이 걱정되고, 이자 변동을 감당할 여유 자금이 적다
- 스트레스 DSR 때문에 한도가 부족하다(변동형보다 가산되는 스트레스 금리가 작아 한도가 덜 줄어든다)
- 지금 받을 수 있는 고정형과 변동형 금리 차이가 0.2%포인트 안팎으로 작다
변동금리를 검토할 만한 경우
1~3년 안에 집을 팔거나 큰돈으로 원금을 갚을 계획이 분명하다면, 고정형의 ‘보험’을 오래 쓰지 못합니다. 이럴 때는 처음 금리가 낮은 쪽이 이자를 덜 낼 수 있습니다. 다만 중도상환수수료는 대출 실행 후 보통 3년 동안 붙으므로, 언제 갚을지에 따라 수수료까지 더해 계산해야 합니다.
또 하나는 금리 하락 기대입니다. 김성준 팀장은 10월 들어 은행채 금리가 내려 지표만 보면 대출금리가 하락할 수도 있지만, 은행의 가산금리 조정이 있어 월말까지 지켜봐야 한다고 말했습니다. 가산금리가 어떻게 움직이는지는 대출 가산금리 인상 논란 정리 글에서 따로 다뤘습니다.
혼합형·주기형·순수 고정형, 주담대 고정금리도 종류가 다르다
은행 창구에서 말하는 주담대 고정금리는 대부분 만기 내내 같은 금리가 아닙니다. 가장 흔한 것은 처음 5년 동안 금리를 묶고 그 뒤에는 변동형으로 바뀌는 혼합형입니다. 5년이 지나면 그때의 코픽스나 금융채 금리에 가산금리를 더해 6개월 또는 12개월마다 다시 정해집니다.
주기형은 5년마다 그 시점의 은행채 5년물 금리를 기준으로 금리를 새로 정하는 방식입니다. 6개월마다 바뀌는 변동형보다는 변동 폭이 작고, 스트레스 DSR을 계산할 때 가산되는 금리도 변동형보다 작아 한도 면에서 유리한 편입니다. 만기까지 금리가 완전히 고정되는 순수 고정형은 주로 보금자리론 같은 정책 상품에서 볼 수 있습니다.
| 유형 | 금리가 바뀌는 방식 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 혼합형 | 처음 5년 고정, 이후 변동형 전환 | 5년 뒤 기준 금리와 가산금리 |
| 주기형 | 5년마다 은행채 5년물 기준으로 재산정 | 재산정 시점의 시장금리 |
| 순수 고정형 | 만기까지 같은 금리 | 정책 상품 자격 요건 |
| 변동형 | 6개월·12개월마다 코픽스 등 기준 재산정 | 다음 금리 변경일 |
그래서 주담대 고정금리를 비교할 때는 금리 숫자만 볼 것이 아니라 ‘몇 년 동안 고정되는지’와 ‘고정 기간이 끝난 뒤 무엇을 기준으로 바뀌는지’를 함께 봐야 합니다. 같은 연 4.6%라도 고정 기간이 5년인지, 그 뒤 기준이 6개월 코픽스인지 금융채인지에 따라 실제 이자 부담은 달라집니다.
주담대 고정금리 상승, 누가 가장 크게 영향받나
가장 먼저 부담을 느끼는 쪽은 이제 막 집을 사려는 사람입니다. 주담대 고정금리가 5%를 넘으면 같은 원금이라도 월 상환액이 늘고, 그만큼 DSR 한도 안에서 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다. 소득이 같아도 금리가 오른 만큼 빌릴 수 있는 돈은 적어지고, 모자란 금액을 신용대출로 메우면 전체 이자 부담은 더 커집니다.
두 번째는 혼합형으로 받아 5년 고정 기간이 끝나 가는 차주입니다. 2021년 전후에 낮은 금리로 받은 혼합형 대출은 고정 기간이 끝나면 지금의 높은 기준 금리로 다시 계산됩니다. 4분기에만 165조원의 주담대 잔액이 금리 재산정을 앞두고 있다는 보도도 이런 흐름을 보여 줍니다.
세 번째는 주담대와 신용대출을 함께 쓰는 사람입니다. 9월 일반신용대출 금리는 연 6.49%로 2023년 12월 이후 가장 높았습니다. 집을 사면서 신용대출로 부족한 돈을 메운 경우라면 두 대출의 이자가 동시에 오르므로, 금리가 높은 신용대출부터 줄이는 계획을 먼저 세워 두는 것이 좋습니다.
반대로 예금 이자를 받는 쪽은 사정이 낫습니다. 같은 통계에서 저축성 수신금리는 연 3.45%로 대출금리보다 더 많이 올랐고, 그 결과 신규 취급액 기준 예대금리차는 1.12%포인트로 한 달 전보다 0.07%포인트 줄었습니다. 여윳돈이 있다면 대출 원금 일부를 갚는 것과 예금에 넣는 것 가운데 어느 쪽이 이득인지 비교해 볼 만합니다.
3억원 빌리면 매달 얼마? 금리별 상환액 비교
숫자로 보면 차이가 더 잘 보입니다. 아래는 3억원을 30년 원리금균등 방식으로 빌린다고 가정하고 계산한 예시입니다. 실제 금리는 신용점수, 우대 조건, 주택 가격과 지역에 따라 달라지므로 참고용으로만 보시기 바랍니다.
| 적용 금리(예시) | 월 상환액(약) | 30년 총이자(약) |
|---|---|---|
| 연 4.42%(변동형 하단) | 150만6천원 | 2억4,210만원 |
| 연 4.61%(고정형 하단) | 154만원 | 2억5,430만원 |
| 연 4.76%(9월 변동형 평균) | 156만7천원 | 2억6,400만원 |
| 연 5.11%(9월 고정형 평균) | 163만1천원 | 2억8,700만원 |
| 연 6.65%(고정형 상단) | 192만6천원 | 3억9,330만원 |
9월 평균 기준으로 주담대 고정금리(5.11%)와 변동형(4.76%)의 월 상환액 차이는 약 6만4천원입니다. 반대로 변동형을 골랐다가 금리가 1%포인트 오르면 월 상환액은 약 18만6천원 늘어납니다. 같은 금리라도 하단과 상단 사이에 월 40만원 가까운 차이가 나므로, 상품 종류보다 내가 받을 수 있는 우대금리가 더 중요할 때도 많습니다.
10월 27일 보도에 따르면 올해 4분기에 금리가 다시 정해지는 주담대 잔액은 165조원(금융감독원 자료, 한창민 의원실 제출)입니다. 같은 보도는 대출금리가 0.25%포인트 오르면 5억원을 빌린 사람의 연간 이자가 약 125만원 늘어난다고 계산했습니다. 변동형이나 혼합형을 쓰고 있다면 다음 금리 변경일이 언제인지 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.
이미 변동형 대출이 있다면 주담대 고정금리로 갈아타야 할까
기존 대출을 바꾸는 것은 새로 받는 것보다 따질 게 많습니다. 한도는 지금 기준의 DSR과 LTV로 다시 계산되고, 3년이 지나지 않았다면 중도상환수수료가 나옵니다. 갈아탄 뒤 주담대 고정금리가 지금 내는 금리보다 얼마나 낮은지, 수수료와 인지세 같은 부대비용을 몇 달 만에 회수할 수 있는지가 핵심입니다.
디지털타임스 보도에 따르면 9월 말 가계대출 잔액 가운데 변동금리 비중은 57.8%로 한 달 전보다 0.5%포인트 늘었습니다. 금리가 오르는 시기에 변동형 차주가 많다는 것은, 다음 금리 변경일에 이자 부담이 커지는 사람이 그만큼 많다는 뜻입니다. 내 대출의 금리 변경 주기(6개월·12개월)와 지금 적용 금리를 대출 앱에서 확인해 보세요.
비교는 대출 비교 플랫폼이나 은행 앱에서 할 수 있고, 은행별 공시 금리는 은행연합회 소비자포털의 대출금리 비교 공시에서 볼 수 있습니다. 인터넷은행의 신규 상품도 비교 대상에 넣어 볼 만합니다. 최근 출시된 상품의 조건은 토스뱅크 주택담보대출 정리 글을 참고할 수 있습니다.
갈아타기 전에 확인할 순서
- 지금 대출의 적용 금리, 다음 금리 변경일, 남은 원금을 확인합니다.
- 중도상환수수료가 남아 있는지, 면제되는 날짜가 언제인지 봅니다.
- 새 주담대 고정금리를 우대 조건을 뺀 기본금리와 우대 포함 금리로 나눠 받습니다.
- 월 상환액 차이로 수수료·부대비용을 몇 달 만에 회수하는지 계산합니다.
- 스트레스 DSR로 다시 계산한 한도가 지금 원금보다 적지 않은지 확인합니다.
새로 집을 사는 사람은 무엇을 먼저 봐야 할까
새로 주택을 사는 경우에는 금리보다 한도가 먼저 막히는 경우가 많습니다. 금리가 오르면 같은 소득으로 빌릴 수 있는 금액이 줄어들고, 변동형은 스트레스 금리가 더 크게 붙어 한도가 더 줄어듭니다. 연봉별로 대략 얼마까지 가능한지는 연봉별 주담대 한도 계산표에서 먼저 가늠해 볼 수 있습니다.
은행권 가계대출 잔액도 늘고 있습니다. 10월 27일 보도에 따르면 5대 은행 가계대출 잔액은 10월 22일 기준 783조4,397억원으로 9월 말보다 2조6,057억원 늘었고, 이 가운데 주담대 잔액은 622조3,978억원이었습니다. 연말로 갈수록 은행이 대출 총량을 관리하면서 우대금리를 줄이거나 접수를 조절할 수 있다는 점도 계산에 넣어야 합니다.
- 매수 계약 전에 은행 두세 곳에서 주담대 고정금리와 변동형 금리, 한도를 미리 상담받기
- 잔금일까지 금리가 바뀔 수 있으므로 금리 적용 기준일 확인하기
- 월 상환액이 월 소득의 몇 퍼센트인지, 금리 1%포인트 상승 시에도 버틸 수 있는지 계산하기
- 정책대출(디딤돌·보금자리론 등) 대상인지 먼저 확인하기
더 자세한 이자 계산이 필요하다면 패밀리 사이트 금융백서의 계산 도구도 참고할 수 있습니다. 대출 규제와 정책 발표는 금융위원회 누리집의 보도자료로 확인하는 것이 가장 정확합니다.
주담대 고정금리 시대, 이번 주에 할 일 5가지
금리 통계를 읽는 것보다 중요한 것은 내 대출에 바로 적용해 보는 일입니다. 아래 다섯 가지는 대출이 있는 사람과 새로 받을 사람 모두에게 해당합니다. 하나씩 확인하는 데 오래 걸리지 않고, 은행 앱이나 대출 계약서만 있으면 대부분 알 수 있습니다.
1. 내 대출의 금리 유형과 변경일 적어 두기
대출 앱의 대출 상세 화면에서 ‘금리 유형’과 ‘다음 금리 변경일’을 확인합니다. 혼합형이라면 고정 기간이 끝나는 날짜, 변동형이라면 6개월·12개월 주기의 다음 날짜를 달력에 적어 두면 금리 변경에 미리 대비할 수 있습니다.
2. 금리 1%포인트 상승 시 월 상환액 계산하기
지금 원금과 남은 기간으로 금리가 1%포인트 오를 때 월 상환액이 얼마나 늘어나는지 계산해 봅니다. 3억원 30년 대출이라면 연 4.76%에서 5.76%로 오를 때 월 상환액이 약 18만6천원 늘어납니다. 이 금액을 감당할 수 없다면 주담대 고정금리로 바꾸거나 원금을 일부 갚는 방안을 먼저 따져 봐야 합니다.
3. 우대금리 조건 다시 확인하기
급여이체, 카드 실적, 자동이체 같은 우대 조건을 지키지 못하면 다음 금리 변경일에 우대금리가 빠질 수 있습니다. 금리가 오르는 시기에는 우대금리 0.1~0.2%포인트도 무시하기 어렵기 때문에, 조건을 계속 채우고 있는지 점검하는 것이 좋습니다.
4. 금리인하요구권 써 보기
대출을 받은 뒤 소득이 늘었거나 신용점수가 올랐다면 금리인하요구권을 신청할 수 있습니다. 은행 앱에서 신청할 수 있고, 받아들여지면 기존 대출의 가산금리가 낮아집니다. 주담대 고정금리로 갈아타지 않고도 이자를 줄일 수 있는 방법입니다.
5. 여윳돈은 예금과 상환 중 어디에 쓸지 비교하기
예금 금리가 오르긴 했지만, 9월 저축성 수신금리 평균은 연 3.45%로 주담대 평균 4.88%보다 낮습니다. 이자소득세까지 생각하면 여윳돈으로 대출 원금을 줄이는 쪽이 이득인 경우가 많습니다. 다만 비상금은 따로 남겨 두고, 중도상환수수료가 있는지도 함께 확인해야 합니다.
앞으로 주담대 금리 일정, 언제 다시 확인할까
다음으로 볼 숫자는 매달 15일 무렵 은행연합회가 공시하는 코픽스입니다. 10월 코픽스는 11월 중순에 나오며, 이 숫자에 따라 변동형 주담대 금리가 다시 움직입니다. 한국은행의 10월 가중평균금리는 보통 다음 달 말에 발표되므로 11월 말께 나올 전망입니다.
주담대 고정금리는 은행채 5년물 금리를 매일 반영하므로, 은행들이 주 단위로 고시 금리를 바꿉니다. 10월 들어 은행채 금리가 내려간 만큼 고정형 금리가 조금 더 내려갈 여지도 있지만, 가산금리 조정과 추가 기준금리 인상 여부에 따라 방향이 달라질 수 있습니다. 결정을 미룰수록 좋다는 보장은 없으므로, 대출이 필요한 시점이 정해졌다면 그 시점 기준으로 비교하는 것이 현실적입니다.
이 글은 일반 정보이며 특정 대출 상품 가입을 권유하지 않습니다. 상환 부담이 이미 커져 연체가 걱정된다면 금융위원회와 신용회복위원회가 10월 29일 개통한 채무상담 대표번호 1375(평일 오전 9시~오후 6시)나 서민금융콜센터 1397 같은 공적 상담 창구를 이용할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
주담대 고정금리 5.11%는 은행에서 지금 받는 금리인가요?
아닙니다. 한국은행이 10월 29일 발표한 9월 한 달 동안의 신규 대출 평균입니다. 10월 27일 집계 기준 5대 은행 5년 고정형 금리는 연 4.61~6.65%로, 실제 금리는 신용도와 우대 조건에 따라 다릅니다.
고정형이라고 하면 만기까지 금리가 고정되나요?
대부분의 은행 고정형 주담대는 처음 5년 동안 금리가 고정되고 그 뒤에 바뀌는 혼합형이나, 5년마다 금리가 다시 정해지는 주기형입니다. 상품 설명서에서 금리 고정 기간과 이후 기준 금리를 꼭 확인해야 합니다.
변동형으로 받았는데 금리가 오르면 언제 반영되나요?
6개월 변동형이면 6개월마다 그때의 코픽스 등 기준 금리에 가산금리를 더해 다시 정해집니다. 9월 신규 코픽스는 3.43%로 한 달 새 0.25%포인트 올라, 다음 변경일에 이자가 늘어날 수 있습니다.
중도상환수수료가 있으면 갈아타면 손해인가요?
꼭 그렇지는 않습니다. 월 상환액이 줄어드는 금액으로 수수료와 부대비용을 몇 달 안에 회수할 수 있으면 이득이고, 회수 기간이 길면 수수료 면제 시점까지 기다리는 편이 나을 수 있습니다.
주담대 고정금리가 내려가면 다시 갈아탈 수 있나요?
가능하지만 대출 실행 후 3년 이내라면 중도상환수수료가 붙고, 한도도 그때 기준으로 다시 심사합니다. 금리 차이로 수수료와 비용을 회수할 수 있는지 계산한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.
주담대 고정금리 비교는 어디서 하나요?
은행연합회 소비자포털의 대출금리 비교 공시에서 은행별 금리를 볼 수 있고, 대출 비교 플랫폼과 각 은행 앱에서 내 조건으로 금리와 한도를 조회할 수 있습니다.
정리: 주담대 고정금리, 숫자보다 기간과 여유를 보고 고르기
주담대 고정금리는 9월 평균 연 5.11%로 처음 5%를 넘었지만, 10월 말 은행 창구에서는 변동형과의 차이가 0.2%포인트 안팎까지 좁혀졌습니다. 대출을 오래 쓰고 이자 변동을 감당할 여유가 적다면 고정형의 안정성이, 곧 갚을 계획이 분명하다면 변동형의 낮은 시작 금리가 유리할 수 있습니다. 중도상환수수료와 한도까지 더해 계산하면 내 상황에 맞는 답이 보입니다.
사진: kallerna, CC BY-SA 4.0 (Wikimedia Commons) · LandAndTree, CC0 (Wikimedia Commons)
